Welche Rechte haben Mieter bei Sanierung?

Inhaltsverzeichnis:

1. Welche Rechte haben Mieter bei Sanierung?
2. Ist der Vermieter zur Sanierung verpflichtet?
3. Was passiert mit Mietern bei Sanierung?
4. Wie lange darf der Vermieter sanieren?
5. Was muss Mieter bei Sanierung dulden?
6. Kann ein Mieter Renovierungen verweigern?
7. Wann besteht sanierungspflicht?
8. Kann man als Mieter Modernisierungsmaßnahmen ablehnen?
9. Kann der Vermieter mir wegen Sanierung kündigen?
10. Ist Sanierung ein Kündigungsgrund?
11. Wie lange vorher muss Vermieter Sanierung ankündigen?
12. Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung?
13. Wie lange vorher müssen Sanierungsarbeiten angekündigt werden?
14. Wer ist von der Pflicht Sanierung betroffen?
15. Was passiert wenn man nicht saniert?

Welche Rechte haben Mieter bei Sanierung?

Diese Arbeiten können die ungestörte Wohnraumnutzung über einen erheblichen Zeitraum einschränken und Mieterhöhungen nach sich ziehen.

Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen werfen, wie wir in unserer alltäglichen Beratungsarbeit erfahren, zahlreiche Probleme auf. Zwar liegen Modernisierungen in einem angemessenen Maß sehr wohl im Interesse vieler Mieter, allerdings führen sie häufig zu relativ lang andauernden Beeinträchtigungen in der Nutzung der Wohnung und auch zu nachfolgenden Mieterhöhungen.

Modernisierungsmaßnahmen, die zum Erhalt der Immobilie erforderlich sind, sind von dem Mieter zu dulden und bedürfen auch nicht seiner Genehmigung. Dies gilt vor allem auch dann, wenn die Maßnahmen der Einsparung von Energie und Wasser dienen.

Ist der Vermieter zur Sanierung verpflichtet?

Ein Großteil der Mieter streicht und/oder renoviert bei einem Auszug die bislang gemietete Wohnung. Es gibt eine gesetzliche Pflicht für die Renovierung, die nur unter bestimmten Voraussetzungen greift. Für Vermieter, Hausbesitzer und auch Mieter gehören die Reparaturen, Renovierungen und Instandhaltungen zum Alltag. In vielen Fällen muss eine Wohnung in gewissen zeitlichen Abständen saniert werden, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen. Doch wo liegt der Unterschied zwischen Sanierung und Renovierung? Wann liegt die Pflicht beim Vermieter zu sanieren? Unter welchen Voraussetzungen muss der Mieter die Wohnung bei Auszug renovieren?

Was passiert mit Mietern bei Sanierung?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie lange darf der Vermieter sanieren?

Erhalten Mieter vom ihrem Vermieter ein Schreiben, in dem die Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wird, stellen sich den Betroffenen viele Fragen: Muss ich die Bauarbeiten in meiner Wohnung dulden oder kann ich diese verweigern? Muss ich die damit einhergehende Mieterhöhung zahlen? Kann ich das Mietverhältnis aufgrund der Modernisierung außerordentlich kündigen? Diese und weitere Fragen rund um das Thema Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollen im Folgenden beantwortet werden:

Zunächst gilt es zu unterscheiden, ob eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden soll. Eine Erhaltungsmaßnahme dient der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache. Mit anderen Worten soll dadurch gewährleistet werden, dass die Mietsache in dem Zustand bleibt, der im Mietvertrag zugesichert wurde. Darunter fallen demnach das Beheben von Schäden oder Mängeln in der Mietwohnung/dem Gebäude oder auch dem vorbeugende Maßnahmen.  

Was muss Mieter bei Sanierung dulden?

Erhalten Mieter vom ihrem Vermieter ein Schreiben, in dem die Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wird, stellen sich den Betroffenen viele Fragen: Muss ich die Bauarbeiten in meiner Wohnung dulden oder kann ich diese verweigern? Muss ich die damit einhergehende Mieterhöhung zahlen? Kann ich das Mietverhältnis aufgrund der Modernisierung außerordentlich kündigen? Diese und weitere Fragen rund um das Thema Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollen im Folgenden beantwortet werden:

Zunächst gilt es zu unterscheiden, ob eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden soll. Eine Erhaltungsmaßnahme dient der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache. Mit anderen Worten soll dadurch gewährleistet werden, dass die Mietsache in dem Zustand bleibt, der im Mietvertrag zugesichert wurde. Darunter fallen demnach das Beheben von Schäden oder Mängeln in der Mietwohnung/dem Gebäude oder auch dem vorbeugende Maßnahmen.  

Kann ein Mieter Renovierungen verweigern?

Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen.

Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie (Endenergie) und Wasser erreicht wird. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu. Seit dem 1. September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar. Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit.

Wann besteht sanierungspflicht?

Update 19. April 2023: Für den Einbau neuer Heizungen soll es bald neue Förderprogramme geben. Darauf hat sich die Bundesregierung geeinigt und einen Entwurf zum Gebäudeenergiegesetz vorgelegt. Hier die Kernpunkte:

• Ab 2024 soll jede neu eingebaute Heizung mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Optionen sind vielfältig, eine reine Öl- oder Gasheizung ist damit faktisch nicht mehr erlaubt. Ab 2045 sollen alle Heizungen vollständig mit erneuerbaren Energien laufen.
• Es gibt zahlreiche Übergangsregelungen, Ausnahmen (zum Beispiel für ältere Menschen) und eben auch neue Förderungen.
• Bestehende Förderprogramme zur Sanierung laufen weiter. Das neue Programm kommt hinzu.
• Neben der 30-Prozent-Grundförderung, die nicht für Gas und Öl gilt, soll es Klimabonus-Programme, zinsgünstige Kredite und steuerliche Förderungen geben.
• "Das Gesetz wird nicht dazu führen, dass jemand ohne Heizung da sitzt oder sein Haus verkaufen muss. Heizungen, die jetzt funktionieren, werden nicht ausgetauscht", sagte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck bei der Vorstellung.
• Der Gesetzentwurf geht nun ins parlamentarische Verfahren. Änderungen sind also noch möglich.

Der energetische Zustand der Häuser in Deutschland ist ein echtes Problem. Mehr als drei Millionen Wohngebäude befinden sich in der schlechtesten Energieeffizienzklasse H. Als Teil ihrer Energieeffizienzziele hat die Bundesregierung beschlossen, den Wärmebedarf von Gebäuden bis 2050 um 80 Prozent zu reduzieren. Der Gebäudebestand soll dann nahezu klimaneutral sein. 

Doch dafür ist es unabdingbar, dass mehr saniert wird. Die Sanierungsrate muss sich von derzeit etwa einem auf mindestens zwei Prozent verdoppeln. 

Für Bestandsgebäude gibt es aktuell nur wenige Sanierungspflichten. Und von diesen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern ausgenommen, wenn sie das Gebäude seit mindestens 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Beim Verkauf ist dann der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren zur Nachrüstung verpflichtet. 

Wer in Deutschland zu einer energetischen Sanierung verpflichtet ist und welche Maßnahmen erforderlich sind, steht im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 in Kraft getreten ist und seither bereits mehrfach überarbeitet wurde. Eigentümer von Wohngebäuden betrifft vor allem die Pflicht, die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum zu dämmen. Außerdem sind in bestimmten Fällen eine Heizungserneuerung, die Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen oder sogar Wärmeschutzmaßnahmen an der Gebäudehülle vorgeschrieben.

Wie oben erwähnt, gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern eine Ausnahme, wenn sie das Haus schon seit Jahrzehnten selbst zu Wohnzwecken nutzen. Beim Eigentümerwechsel greift dann jedoch die Sanierungspflicht. Sie betrifft sowohl Käufer als auch Erben und Beschenkte. Diese haben zwei Jahre Zeit für die Nachrüstung.

Kann man als Mieter Modernisierungsmaßnahmen ablehnen?

Modernisierungsmaßnahmen - sind Mieter zur Duldung verpflichtet?

Ob Mieter Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnung dulden müssen, hängt von der Art der Maßnahmen ab, und manchmal auch von der persönlichen und wirtschaftlichen Belastbarkeit.

Kann der Vermieter mir wegen Sanierung kündigen?

Damit ein Vermieter seinem Mieter kündigen kann, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Allem voran steht das berechtigte Interesse an der Kündigung. Was dazu zählt, in welchen Fällen Vermieter einem Mieter wirksam kündigen dürfen, welche Kündigungsfristen einzuhalten sind und worauf es nach der Kündigung zu achten gilt, lesen Sie hier.

Geraten Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug oder behandeln sie das Objekt nicht pfleglich, so möchten Vermieter das Mietverhältnis meist schnellstmöglich beenden. Doch auch Eigenbedarf, eine geplante Sanierung oder ein Abriss können Gründe sein, Mietern zu kündigen.

Diesem häufig berechtigten Wunsch des Vermieters stehen die Rechte der Mieter gegenüber. Als Vermieter müssen Sie einige Voraussetzungen einhalten, damit die Kündigung des Vertragsverhältnisses juristisch Bestand hat, denn das deutsche Mietrecht ist stark und schützt die Mieter in vielen Situationen.

Ist Sanierung ein Kündigungsgrund?

Eine Verwertungskündigung spricht ein Vermieter schriftlich aus, wenn sich die Vermietung seines Objektes wirtschaftlich nicht mehr trägt. Meist berufen sich Vermieter auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), welches ihnen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht zuspricht.

• Das BGB meint damit, dass die Immobilie nicht mehr angemessen verwertet wird, wenn sie im aktuellen Zustand weitervermietet wird. Der Vermieter erleidet Nachteile, vor allem einen wirtschaftlichen Schaden.
• Jedoch könnte er bei einer Neuvermietung höhere Mieteinnahmen verlangen, weswegen eine Verwertungskündigung immer hinterfragt werden sollte.
• Achten Sie in jedem Fall darauf, welche Gründe der Vermieter im Kündigungsschreiben anführt und wie er sie formuliert.
• Damit die Verwertungskündigung wirksam wird, muss er nachweisen, dass er erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet, wenn er nicht auf eine andere Art und Weise und in einem anderen Zustand das Objekt vermietet. Außerdem muss er darlegen, dass die andere Verwertung angemessener wird als aktuell und dass das aktuelle Mietverhältnis ihn bei der Umsetzung hindert.
• Prüfen Sie diese Voraussetzungen. Empfinden Sie sie nicht als nicht erfüllt, wenden Sie sich am besten an den Mieterverein, legen schriftlich Widerspruch ein oder beauftragen einen Fachanwalt für Mietrecht.

Wie lange vorher muss Vermieter Sanierung ankündigen?

Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen.

Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie (Endenergie) und Wasser erreicht wird. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu. Seit dem 1. September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar. Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit.

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung?

• Renovieren = Schönheitsreparaturen und Malerarbeiten zur Verschönerung der Immobilie
• Sanieren = Immobilie in einen wieder bewohnbaren Zustand versetzen
• Modernisieren = Ausstattung der Immobilie auf den aktuellen technischen Stand bringen

Bei einer Renovierung geht es um optische Verschönerungen einer Wohnung oder eines Hauses. Üblicherweise fällt dies an, wenn Mieter:innen ausziehen oder wenn sie die Wohnung nach ihren Wünschen umgestalten möchten. Man spricht in diesem Zusammenhang auch häufig von so genannten Schönheitsreparaturen. Die Immobilie wäre aber auch ohne solche Maßnahmen bewohnbar. Du kannst diese Renovierungsarbeiten selbst durchführen oder – für ein professionelles Ergebnis – z.B. eine:n Malermeister:in beauftragen.

Typische Renovierungsarbeiten sind:

• Wände tapezieren oder streichen
• neuen Boden verlegen
• Dielenboden schleifen
• Türen neu lackieren
• Fenster streichen
• Heizkörper lackieren
• Bohrlöcher verschließen

Wie lange vorher müssen Sanierungsarbeiten angekündigt werden?

Diese Arbeiten können die ungestörte Wohnraumnutzung über einen erheblichen Zeitraum einschränken und Mieterhöhungen nach sich ziehen.

Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen werfen, wie wir in unserer alltäglichen Beratungsarbeit erfahren, zahlreiche Probleme auf. Zwar liegen Modernisierungen in einem angemessenen Maß sehr wohl im Interesse vieler Mieter, allerdings führen sie häufig zu relativ lang andauernden Beeinträchtigungen in der Nutzung der Wohnung und auch zu nachfolgenden Mieterhöhungen.

Modernisierungsmaßnahmen, die zum Erhalt der Immobilie erforderlich sind, sind von dem Mieter zu dulden und bedürfen auch nicht seiner Genehmigung. Dies gilt vor allem auch dann, wenn die Maßnahmen der Einsparung von Energie und Wasser dienen.

Wer ist von der Pflicht Sanierung betroffen?

Wer den Energieverbrauch in Deutschland betrachtet, stellt fest: Der Gebäudebereich macht fast 40% des Primärenergieverbrauchs aus.1 Mit einer energetischen Sanierung können Hausbesitzer extrem viel Energie einsparen und ihre Haushaltskasse deutlich entlasten. In diesem Artikel haben wir alles über die Hintergründe zu energetischer Sanierung, Pflicht und Umfang zusammengestellt.

Grundlage der Sanierungspflichten: Das GEG

Prinzipien des GEG

Energetische Sanierungspflicht: Wer ist betroffen?

Die Grundlage für die Reduzierung des Energieverbrauchs liefert das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es gilt für nahezu alle Gebäude. Seine Vorgaben beziehen sich auf die Klima- und Heiztechnik, die Wärmedämmung von Gebäuden sowie die verpflichtende Einbindung erneuerbarer Energiequellen. Das GEG ist ein wichtiger Bestandteil der Klima- und Energiepolitik der Bundesrepublik.

Das GEG liefert Bauherren bautechnische Standardanforderungen, die zu einer effizienten Nutzung von Energie beitragen. Es gilt vor allem für Wohngebäude, aber auch für industriell genutzte Immobilien. Zugleich wird für Hausbesitzer in bestimmten Fällen die energetische Sanierung Pflicht.

Was passiert wenn man nicht saniert?

Wer eine eigene Immobilie kauft oder erbt, genießt viel mehr Freiheiten als Mieter. Komplett frei sind jedoch auch Neueigentümer nicht, denn der Gesetzgeber schreibt Sanierungspflichten vor. Wir erklären, welche Sanierungen bei einem Eigentümerwechsel fällig werden und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

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Wo der Wohnraum knapp ist, sind auch ältere Immobilien begehrt, da die Kaufpreise in der Regel niedriger als bei Neubauten sind. Das hat jedoch einen guten Grund, denn je nach Zustand der Immobilie können erhebliche zusätzliche Investitionen für die Sanierung nötig werden. Wer kein Geld hat, kann den alten Fußboden oder die alte Einbauküche erstmal drin lassen. Nicht alle Arbeiten darf der neue Eigentümer jedoch auf unbestimmte Zeit aufschieben.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit dem 01.11.2020 und ersetzt die alte Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahr 2014. Es legt fest, dass Immobilienbesitzer bestimmte Bereiche ihrer Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel sanieren müssen. Damit sollen die hohen CO2-Emissionen im Sektor Gebäude gesenkt werden, die mehr als 30 Prozent der Gesamtemissionen in Deutschland ausmachen, und die Energieeffizienz verbessert werden. Die Europäische Union diskutiert momentan über weitere Sanierungspflichten, die über das GEG hinaus gehen sollen. Insbesondere ist der Umstieg auf erneuerbare Energien politisch erwünscht und soll daher forciert werden. Was genau der Gesetzgeber für die Zukunft plant, ist aktuell - Stand März 2023 - noch völlig unklar. Daher konzentrieren wir uns hier auf die Sanierungspflichten, die heute bestehen.

Grundsätzlich gilt: Von den im GEG geforderten Maßnahmen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits vor dem 1. Februar 2002 in der Immobilie wohnten ausgenommen. Das trifft aber nicht für die Kinder zu, die die Immobilie ihrer Eltern zu dem Zeitpunkt bewohnten, wenn der Eigentümerwechsel nach dem Stichtag stattgefunden hat. Auch spielt es laut Gebäudeenergiegesetz keine Rolle, ob die Eltern weiter im Haus ihren Lebensmittelpunkt haben, weil sie ein Nießbrauchrecht genießen.