Wie berechnet man die Instandhaltungsrücklage?

Inhaltsverzeichnis:

1. Wie berechnet man die Instandhaltungsrücklage?
2. Was gehört zu einer WEG Abrechnung?
3. Wann muss die Verwaltung das Guthaben auszahlen?
4. Wie darf die Instandhaltungsrücklage angelegt werden?
5. Wie viel Rücklage pro qm?
6. Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?
7. Wer legt den Verteilerschlüssel fest?
8. Wie lange vor der Eigentümerversammlung muss die Abrechnung vorliegen?
9. Was tun wenn Hausverwaltung Guthaben nicht ausgezahlt?
10. Was tun wenn Hausverwaltung keine Abrechnung erstellt?
11. Ist die Bildung von instandhaltungsrücklagen Pflicht?
12. Wer bestimmt Höhe der Rücklagen?
13. Wie viel Rücklagen sollte eine WEG haben?
14. Wie hoch Instandhaltungsrücklage Eigentumswohnung?
15. Was ist eine angemessene Instandhaltungsrücklage?

Wie berechnet man die Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklagen sind eine nicht zu unterschätzende Kennziffer beim Kauf einer Eigentumswohnung. Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, wofür Instandhaltungsrücklagen verwendet werden und wofür nicht. Außerdem gehen wir auf die notwendige Höhe der Rücklagen für Eigentumswohnungen ein, erklären, wie sie berechnet werden und inwiefern sie steuerlich relevant sind.

Die Instandhaltungsrücklagen sind eine nicht zu unterschätzende Kennziffer beim Kauf einer Eigentumswohnung. Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, wofür Instandhaltungsrücklagen verwendet werden und wofür nicht. Außerdem gehen wir auf die notwendige Höhe der Rücklagen für Eigentumswohnungen ein, erklären, wie sie berechnet werden und inwiefern sie steuerlich relevant sind.

Instandhaltungsrücklage im Einsatz: Das Baugerüst für die Fassadendämmung steht.

• Instandhaltungsrücklage ist die zweckgebundene Rückstellung finanzieller Mittel für Reparaturen in Gebäuden mit Eigentumswohnungen.
• Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) setzt die Instandhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer(gemeinschaft) voraus.
• Die Instandhaltungsrücklage darf nur für den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden: Instandsetzung, Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierung. Klassische Fälle sind eine neue Heizungsanlage, Dach decken oder Fassade streichen.
• Kleinere Reparaturen werden selten, Renovierungsarbeiten in einzelnen Wohnungen nicht aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt.
• Die Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung können Sie diese Rückstellungen nicht auf den Mieter abwälzen.
• Selbstnutzer können die Instandhaltungsrücklage nicht von der Steuer absetzen. Vermieter können sie als Werbungskosten geltend machen, sobald sie tatsächlich verwendet wurde.
• Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, sollten Sie unbedingt einen Blick auf die Instandhaltungsrücklage und die durchgeführten Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen werfen. Steckt die Wohnanlage nämlich im Instandhaltungsstau, aber die Rücklage ist niedrig, kommen fast zwangsläufig hohe Kosten auf Sie zu.
• In den Protokollen der Versammlungen Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft taucht der Begriff „Instandhaltungsrücklage“ nirgends auf? Suchen Sie nach den Synonymen Erneuerungsfonds und Erhaltungsrücklage.

Haus

Instandhaltungsrücklagen sind finanzielle Mittel, die angespart werden, um Reparaturen an einer Immobilie beziehungsweise auf einem Grundstück zu bezahlen, die deren / dessen Erhaltung dienen. Diese Rückstellung ist zweckgebunden.

Die Instandhaltungsrückstellung taucht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf und wird dort näher definiert und geregelt. Instandhaltungsrücklage und Instandhaltungsrückstellung sind gleichbedeutende Begriffe. Weitere bekannte Synonyme sind Erhaltungsrücklage oder Erneuerungsfonds. Es handelt sich dabei praktisch um einen Reparaturfonds für Gemeinschaftseigentum.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage verpflichtend. Wem eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört, der ist automatisch Teil dieser Eigentümergemeinschaft. Denn neben der eigenen Wohnung hat man einen Miteigentumsanteil an gemeinschaftlich genutzten Flächen und dem Grundstück an sich. Dazu gehören – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Keller, Dachboden, Heizungsanlage, Aufzug, Treppenhaus, Innenhof und Garten.

§ 21 WEG verpflichtet die Wohnungseigentümer zum Erhalt des Gemeinschaftseigentums, zu dem jeder anteilig seinen Beitrag leisten muss. Es gehört gemäß WEG § 19 Abs. 2 Nr. 6 zu den Pflichten einer ordnungsgemäßen Verwaltung, eine Instandhaltungsrücklage anzusammeln. Kurz gesagt: Wer eine Eigentumswohnung hält, muss Rücklagen bilden, da das WEG dies vorschreibt.

Knackpunkt: Wurde jahrelang nichts am Haus gemacht, kommt es zum sogenannten Instandhaltungsstau. Irgendwann muss dieser – zum Beispiel aufgrund gesetzlicher Modernisierungsvorgaben (Stichwörter: energetische Sanierung und Anwendung des Gebäudeenergiegesetzes auf Bestandsgebäude) – behoben werden. Eine geringe Instandhaltungsrücklage ist da schnell mal auf einen Schlag aufgebraucht.

Was gehört zu einer WEG Abrechnung?

Die Hausgeldabrechnung ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Sie gibt Aufschluss darüber, welche Kosten entstanden sind, um das gemeinschaftliche Eigentum zu unterhalten. Dabei werden die monatlich geleisteten Hausgeld-Vorauszahlungen jedes einzelnen Eigentümers mit den tatsächlich angefallenen Ausgaben verrechnet, so dass am Ende für jeden Eigentümer feststeht, ob er eine Nachzahlung zu leisten hat oder über ein Guthaben verfügt.

Der Verwalter der Wohnanlage ist gemäß §28 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) dazu angehalten, aus den Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft einmal jährlich einen Wirtschaftsplan, auch Jahreswirtschaftsplan genannt, zu erstellen. Dieser bringt hervor, wie hoch die von den jeweiligen Eigentümern zu zahlenden Abschläge für das Hausgeld in der kommenden Abrechnungsperiode sein werden. Die Erstellung des Wirtschaftsplanes erfolgt in der Regel mit Ende des Kalenderjahres. Die Eigentümer müssen diesem Wirtschaftsplan auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung zustimmen.

Eine Hausgeldabrechnung lässt sich inhaltlich in etwa mit der Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung vergleichen, mit dem Unterschied, dass sie auch die Instandhaltungskosten und Verwaltertätigkeit umfasst.

Inhaltlich besteht sie aus mehreren Komponenten:

• Wasser- und Abwasserkosten
• Kosten für Müllbeseitigung
• ggf. Heizkosten, falls es eine gemeinschaftliche Heizungsanlage gibt
• Versicherungskosten (z.B. für die Wohngebäudeversicherung)
• Hausmeisterkosten
• Ausgaben für Treppenhausreinigung und Gartenpflege
• Verwaltungskosten
• laufende Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
• Ansparungen für die Instandhaltungsrücklage, um zukünftige größere Sanierungen an Dach oder Außenfassade zu finanzieren

Wann muss die Verwaltung das Guthaben auszahlen?

Die Hausgeldabrechnung ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Sie gibt Aufschluss darüber, welche Kosten entstanden sind, um das gemeinschaftliche Eigentum zu unterhalten. Dabei werden die monatlich geleisteten Hausgeld-Vorauszahlungen jedes einzelnen Eigentümers mit den tatsächlich angefallenen Ausgaben verrechnet, so dass am Ende für jeden Eigentümer feststeht, ob er eine Nachzahlung zu leisten hat oder über ein Guthaben verfügt.

Der Verwalter der Wohnanlage ist gemäß §28 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) dazu angehalten, aus den Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft einmal jährlich einen Wirtschaftsplan, auch Jahreswirtschaftsplan genannt, zu erstellen. Dieser bringt hervor, wie hoch die von den jeweiligen Eigentümern zu zahlenden Abschläge für das Hausgeld in der kommenden Abrechnungsperiode sein werden. Die Erstellung des Wirtschaftsplanes erfolgt in der Regel mit Ende des Kalenderjahres. Die Eigentümer müssen diesem Wirtschaftsplan auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung zustimmen.

Eine Hausgeldabrechnung lässt sich inhaltlich in etwa mit der Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung vergleichen, mit dem Unterschied, dass sie auch die Instandhaltungskosten und Verwaltertätigkeit umfasst.

Inhaltlich besteht sie aus mehreren Komponenten:

• Wasser- und Abwasserkosten
• Kosten für Müllbeseitigung
• ggf. Heizkosten, falls es eine gemeinschaftliche Heizungsanlage gibt
• Versicherungskosten (z.B. für die Wohngebäudeversicherung)
• Hausmeisterkosten
• Ausgaben für Treppenhausreinigung und Gartenpflege
• Verwaltungskosten
• laufende Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
• Ansparungen für die Instandhaltungsrücklage, um zukünftige größere Sanierungen an Dach oder Außenfassade zu finanzieren

Wie darf die Instandhaltungsrücklage angelegt werden?

Die Hausgeldabrechnung ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Sie gibt Aufschluss darüber, welche Kosten entstanden sind, um das gemeinschaftliche Eigentum zu unterhalten. Dabei werden die monatlich geleisteten Hausgeld-Vorauszahlungen jedes einzelnen Eigentümers mit den tatsächlich angefallenen Ausgaben verrechnet, so dass am Ende für jeden Eigentümer feststeht, ob er eine Nachzahlung zu leisten hat oder über ein Guthaben verfügt.

Der Verwalter der Wohnanlage ist gemäß §28 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) dazu angehalten, aus den Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft einmal jährlich einen Wirtschaftsplan, auch Jahreswirtschaftsplan genannt, zu erstellen. Dieser bringt hervor, wie hoch die von den jeweiligen Eigentümern zu zahlenden Abschläge für das Hausgeld in der kommenden Abrechnungsperiode sein werden. Die Erstellung des Wirtschaftsplanes erfolgt in der Regel mit Ende des Kalenderjahres. Die Eigentümer müssen diesem Wirtschaftsplan auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung zustimmen.

Eine Hausgeldabrechnung lässt sich inhaltlich in etwa mit der Nebenkostenabrechnung einer Mietwohnung vergleichen, mit dem Unterschied, dass sie auch die Instandhaltungskosten und Verwaltertätigkeit umfasst.

Inhaltlich besteht sie aus mehreren Komponenten:

• Wasser- und Abwasserkosten
• Kosten für Müllbeseitigung
• ggf. Heizkosten, falls es eine gemeinschaftliche Heizungsanlage gibt
• Versicherungskosten (z.B. für die Wohngebäudeversicherung)
• Hausmeisterkosten
• Ausgaben für Treppenhausreinigung und Gartenpflege
• Verwaltungskosten
• laufende Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
• Ansparungen für die Instandhaltungsrücklage, um zukünftige größere Sanierungen an Dach oder Außenfassade zu finanzieren

Wie viel Rücklage pro qm?

Wer eine eigene Immobilie besitzt, sollte regelmäßig Geld für anfallende Reparaturen zurücklegen. Diese Instandhaltungsrücklage gibt Ihnen Sicherheit. Mit welcher Summe planen Sie realistisch?

Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein?

• Die Instandhaltungsrücklage dient zur langfristigen Erhaltung der Immobilie. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist gesetzlich nicht festgelegt, weshalb Wohnungseigentümer:innen selbst über die Höhe entscheiden. 
• Die Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt von den Gegebenheiten des Objekts ab, wie bspw. Alter oder Ausstattung. 
• Bei der Berechnung hat sich die Peterssche Formel durchgesetzt.
• Bei einer zu niedrigen Instandhaltungsrücklage können die Wohnungseigentümer:innen eine Erhöhung beschließen. Ebenso kann bei einer zu niedrigen Instandhaltungsrücklage eine Senkung festgelegt werden.

Was ist eine Instandhaltungsrücklage?

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage ausfallen?

Wie könnte die Instandhaltungsrücklage im konkreten Beispiel aussehen?

Die Instandhaltungsrücklage, oftmals auch als Instandhaltungsrückstellung oder Erneuerungsfonds bezeichnet, dient der langfristigen Erhaltung der Immobilie. Dabei handelt es sich um eine im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgesehene Geldsumme, die der künftigen Finanzierung von Instandsetzung und -haltung dient.

Abhängig von der Methode, mit der die Eigentümergemeinschaft die Höhe der Rücklage berechnet, kann es zu unterschiedlichen Problemstellungen kommen. Da die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht festgelegt ist, entscheiden Wohnungseigentümer:innen selbst über deren Höhe. Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Das heißt, dass sie nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie für deren Begutachtung genutzt werden darf. Befindet sich die Eigentümergemeinschaft in einem finanziellen Engpass, darf die Instandhaltungsrücklage nur dann verwendet werden, wenn ein Überschuss (ein Teil, der die angemessene Rücklage übersteigt) besteht.

Wer legt den Verteilerschlüssel fest?

Der Verteilerschlüssel oder Umlageschlüssel legt fest, wie Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden und sollte in Ihrer Abrechnung unbedingt enthalten sein. Insgesamt gibt es sechs gebräuchliche Verteilerschlüssel – etwa nach Verbrauch oder Wohnfläche. Wir erklären Ihnen die Unterschiede und worauf Sie achten müssen!

Betriebskosten schlagen in aller Regel als Gesamtkosten für das Haus oder die Wohnanlage zu Buche. Zum Beispiel die Kosten für den Fahrstuhl, die Hausreinigung oder die Gartenpflege. Der Betrag wird unter den Hausbewohnerinnen und -bewohnern verteilt. Dazu brauchen Sie einen Verteilerschlüssel. 

Dabei ist es durchaus möglich, für verschiedene Betriebskosten verschiedene Verteilerschlüssel zu verwenden – je nachdem, was Ihnen am gerechtesten und sinnvollsten erscheint. Auf jeden Fall müssen Sie den Verteilerschlüssel in Ihrer Abrechnung angeben - und zwar für jede Kostenart.

Wie lange vor der Eigentümerversammlung muss die Abrechnung vorliegen?

Durch die Jahresabrechnung – häufig auch als WEG-Abrechnung oder Hausgeldabrechnung bezeichnet – erhält die Wohnungseigentümergemeinschaft Klarheit darüber, welche Kosten über das Jahr hinweg für die Unterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entstanden sind.

Dabei sind jedoch nicht nur die Ausgaben, sondern auch etwaige Einnahmen der WEG zu berücksichtigen. Im Ergebnis handelt es sich bei der Jahresabrechnung also um eine Einnahmen-Ausgabenrechnung, die möglichst geordnet und übersichtlich, in jedem Fall aber inhaltlich zutreffend und für die Mitglieder der WEG verständlich sein muss. 

Im Wesentlichen werden durch die Jahresabrechnung zwei Ziele verfolgt: Einerseits wird aus ihr ersichtlich, ob noch Nachzahlungen oder Erstattungen für die Mitglieder der WEG anfallen, sog. Abrechnungsspitzen. Dies ist dann der Fall, wenn die Vorauszahlungen zu niedrig bzw. zu hoch kalkuliert wurden oder über das Jahr hinweg höhere/geringere Kosten angefallen sind, als ursprünglich gedacht.

Gemäß § 28 Abs. 2 S. 2 WEG ist die Jahresabrechnung nicht etwa von der WEG selbst, sondern vom Verwalter der WEG zu erstellen. Hierzu ist er gesetzlich verpflichtet.

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Was tun wenn Hausverwaltung Guthaben nicht ausgezahlt?

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Was tun wenn Hausverwaltung keine Abrechnung erstellt?

Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich aufgrund der Anzahl an Gesetzen ein recht überschaubarer Rechtsbereich ist, verfügen doch nur sehr wenige Eigentümer über entsprechende Kenntnisse und Verpflichtungen, wie sich viele Probleme im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung regeln lassen. Dazu gehört zum Beispiel auch, dass viele nicht wissen, in welchem Zeitrahmen der Hausverwalter grundsätzlich die jährlichen Jahresabrechnungen gegenüber den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen hat.

1. Grundsätzliches

Ist die Bildung von instandhaltungsrücklagen Pflicht?

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Rückstellung einer angemessenen Geldsumme durch Wohnungseigentümer, die der Instandhaltung und Reparatur von Gemeinschaftseigentum dient.

Um für zukünftige Ausgaben am Gemeinschaftseigentum vorzusorgen - beispielsweise größere anfallende Kosten zur Instandsetzung des Gebäudes, aber auch für unvorhersehbare Reparaturkosten - müssen Eigentümer die sogenannte Instandhaltungsrücklage zahlen. Sie wird vom Hausverwalter des Mehrfamilienhauses verwaltet und auf einem separaten Konto geführt. Doch wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein und wofür darf sie eigentlich verwendet werden? Lesen Sie in diesem Artikel alles Wichtige zu diesem Thema.

Wie hoch sollten die Rücklagen bei Eigentumswohnungen sein?

Es lässt sich kein pauschaler Betrag für die Höhe der Instandhaltungsrücklage festsetzen. Grundsätzlich sollte die Instandhaltungsrücklage einem angemessenen Betrag entsprechen. Dieser hängt unter anderem von Zustand, Alter, Ausstattung und Reparaturanfälligkeit der Immobilie ab.

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus besitzt, ist automatisch Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft und mitverantwortlich für das Gemeinschaftseigentum. Dem Eigentümer gehört nämlich nicht nur seine eigene Wohnung, sondern auch der Allgemeinbesitz, welcher von allen Eigentümern einheitlich genutzt wird, wie das Grundstück, auf dem das Gebäude steht und auch die Einrichtungen im Wohnhaus. Dieses müssen die Wohnungseigentümer auch gemeinsam instand halten, indem sie sich die Kosten dafür teilen. Um für eventuelle, in der Zukunft anstehende Instandsetzungsmaßnahmen finanziell vorzusorgen, müssen alle Miteigentümer eine monatliche Instandhaltungsrücklage (auch Instandhaltungsrückstellung, Reparatur- oder Erneuerungsfonds genannt) als Bestandteil des Hausgeldes zahlen.

Somit dient die Instandhaltungsrücklage der langfristigen Erhaltung und letztendlich auch dem Werterhalt der Immobilie. Sie bildet einen finanziellen Puffer, auf den zurückgegriffen wird, wenn durch notwendige erneuernde Maßnahmen hohe Ausgaben anfallen.

Wer bestimmt Höhe der Rücklagen?

Gewerbliche Mietkäufe beziehen sich auf Kombinationen aus Miete und Kauf. Sie sind eine gute Chance, Firmenimmobilieneigentum zu erwerben und den Kauf auf einen Zeitpunkt in die Zukunft zu verschieben. Das heißt konkret: Sie mieten eine Immobilie, für die Sie nach einer vereinbarten Mietlaufzeit das Vorkaufsrecht erhalten. Ein Kaufzwang besteht in einem seriösen Vertrag nicht. Die monatlichen Mietzahlungen verstehen sich als Raten, die bei Erwerb vom Kaufpreis abgezogen werden und die den Objektpreis senken.

Der Abschluss eines Mietkaufvertrags beinhaltet einige Verpflichtungen, aber auch nicht unwichtige Rechte. So haben Sie beispielweise nach Ablauf der Mietzeit das Vorkaufsrecht. Der Eigentümer kann keinen Zwischenverkauf tätigen, da die Gültigkeit des Vertrags beim Mietkauf mit Ihrer ersten Mietzahlung – Ratenzahlung eintritt. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums zur Nutzung ist identisch mit dem Tag, ab dem der Mietkaufvertrag gilt. Der juristische Eigentumswechsel tritt hingegen erst in Kraft, nach dem Sie die letzte Rate und die Restkaufsumme bezahlt haben. Sie haben obendrein das gesetzliche Recht, das Objekt zum bei Vertragsabschluss festgelegten Preis zu erwerben. Eine zwischenzeitliche Kaufpreiserhöhung ist auch dann nicht möglich, wenn die Preise für gewerbliche Immobilien im Mietzeitraum sprichwörtlich durch die Decke schießen.

Wird ein gewerblicher Mietkauf vereinbart, werden die Fakten eines klassischen Mietvertrags mit den Grundlagen eines Kaufvertrags kombiniert. Im Zeitraum, in dem Sie die Immobilie mieten und monatliche Raten zahlen, werden die Nebenkosten wie bei jedem Mietvertrag als pauschale Zusatzkosten abgerechnet. Das heißt, dass Sie neben der eigentlichen Rate einen Aufpreis für die Nebenkosten entrichten, welche nicht in die Kaufpreissenkung einfließen, sondern zu ihrem eigentlichen Zweck aufgewendet werden. In den Nebenkosten enthalten sind üblicherweise Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die Heizkostenpauschale und die Gebühren für Trink- und Abwasser. Die Nebenkosten sind von Ihnen zusätzlich zur Miete (Rate) an den Eigentümer (Vermieter) zu entrichten.

Wie viel Rücklagen sollte eine WEG haben?

Die Instandhaltungsrücklagen sind eine nicht zu unterschätzende Kennziffer beim Kauf einer Eigentumswohnung. Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, wofür Instandhaltungsrücklagen verwendet werden und wofür nicht. Außerdem gehen wir auf die notwendige Höhe der Rücklagen für Eigentumswohnungen ein, erklären, wie sie berechnet werden und inwiefern sie steuerlich relevant sind.

Die Instandhaltungsrücklagen sind eine nicht zu unterschätzende Kennziffer beim Kauf einer Eigentumswohnung. Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, wofür Instandhaltungsrücklagen verwendet werden und wofür nicht. Außerdem gehen wir auf die notwendige Höhe der Rücklagen für Eigentumswohnungen ein, erklären, wie sie berechnet werden und inwiefern sie steuerlich relevant sind.

Instandhaltungsrücklage im Einsatz: Das Baugerüst für die Fassadendämmung steht.

• Instandhaltungsrücklage ist die zweckgebundene Rückstellung finanzieller Mittel für Reparaturen in Gebäuden mit Eigentumswohnungen.
• Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) setzt die Instandhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer(gemeinschaft) voraus.
• Die Instandhaltungsrücklage darf nur für den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden: Instandsetzung, Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierung. Klassische Fälle sind eine neue Heizungsanlage, Dach decken oder Fassade streichen.
• Kleinere Reparaturen werden selten, Renovierungsarbeiten in einzelnen Wohnungen nicht aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt.
• Die Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung können Sie diese Rückstellungen nicht auf den Mieter abwälzen.
• Selbstnutzer können die Instandhaltungsrücklage nicht von der Steuer absetzen. Vermieter können sie als Werbungskosten geltend machen, sobald sie tatsächlich verwendet wurde.
• Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, sollten Sie unbedingt einen Blick auf die Instandhaltungsrücklage und die durchgeführten Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen werfen. Steckt die Wohnanlage nämlich im Instandhaltungsstau, aber die Rücklage ist niedrig, kommen fast zwangsläufig hohe Kosten auf Sie zu.
• In den Protokollen der Versammlungen Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft taucht der Begriff „Instandhaltungsrücklage“ nirgends auf? Suchen Sie nach den Synonymen Erneuerungsfonds und Erhaltungsrücklage.

Haus

Instandhaltungsrücklagen sind finanzielle Mittel, die angespart werden, um Reparaturen an einer Immobilie beziehungsweise auf einem Grundstück zu bezahlen, die deren / dessen Erhaltung dienen. Diese Rückstellung ist zweckgebunden.

Die Instandhaltungsrückstellung taucht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf und wird dort näher definiert und geregelt. Instandhaltungsrücklage und Instandhaltungsrückstellung sind gleichbedeutende Begriffe. Weitere bekannte Synonyme sind Erhaltungsrücklage oder Erneuerungsfonds. Es handelt sich dabei praktisch um einen Reparaturfonds für Gemeinschaftseigentum.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage verpflichtend. Wem eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört, der ist automatisch Teil dieser Eigentümergemeinschaft. Denn neben der eigenen Wohnung hat man einen Miteigentumsanteil an gemeinschaftlich genutzten Flächen und dem Grundstück an sich. Dazu gehören – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Keller, Dachboden, Heizungsanlage, Aufzug, Treppenhaus, Innenhof und Garten.

§ 21 WEG verpflichtet die Wohnungseigentümer zum Erhalt des Gemeinschaftseigentums, zu dem jeder anteilig seinen Beitrag leisten muss. Es gehört gemäß WEG § 19 Abs. 2 Nr. 6 zu den Pflichten einer ordnungsgemäßen Verwaltung, eine Instandhaltungsrücklage anzusammeln. Kurz gesagt: Wer eine Eigentumswohnung hält, muss Rücklagen bilden, da das WEG dies vorschreibt.

Knackpunkt: Wurde jahrelang nichts am Haus gemacht, kommt es zum sogenannten Instandhaltungsstau. Irgendwann muss dieser – zum Beispiel aufgrund gesetzlicher Modernisierungsvorgaben (Stichwörter: energetische Sanierung und Anwendung des Gebäudeenergiegesetzes auf Bestandsgebäude) – behoben werden. Eine geringe Instandhaltungsrücklage ist da schnell mal auf einen Schlag aufgebraucht.

Wie hoch Instandhaltungsrücklage Eigentumswohnung?

Als Instandhaltungsrücklage werden Ersparnisse bezeichnet, die Sie über die Jahre in regelmäßigen Abständen für Ihre Immobilie zurücklegen. Sie wird auch Erhaltungsrücklage genannt. Werden Umbaumaßnahmen zur Erhaltung an Ihrer Immobilie notwendig oder geht etwas kaputt, können die Kosten aus dieser Instandhaltungsrücklage gestemmt wird. Eine Instandhaltungsrücklage ist einsetzbar für:

• unvorhergesehene Reparaturen
• Instandsetzung einer Immobilie

Laut einer von Dr. Klein durchgeführten Umfrage sagen 58 %, deren Immobilie vor 2003 gebaut wurde, dass an ihrer Immobilie in den nächsten 3 Jahren Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Allerdings werden fast zwei Drittel dieser Gruppe keine Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, da es unter anderem an finanziellen Mitteln fehlt.

Die Höhe Ihrer Instandhaltungsrücklage ist abhängig vom Zustand der Immobilie. Haben Sie gerade erst einen Neubau bezogen, fällt die Instandhaltungsrücklage naturgemäß geringer aus als bei einer Bestandsimmobilie, die bereits in die Jahre gekommen ist. In den vergangenen Jahren haben sich verschiedene Berechnungsmodelle etabliert, mit denen eine angemessene Höhe für die Instandhaltungsrücklage ermittelt werden kann. Für die Beispielrechnungen gehen wir von einer Immobilie mit einem Preis von 380.000 € und 130 m ² aus.

Was ist eine angemessene Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist der Spartopf, auf den Wohnungs- oder Hauseigentümer zurückgreifen, wenn Reparaturen anfallen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) empfiehlt eine Instandhaltungsrücklage anzulegen, gesetzlich vorgeschrieben ist sie aber nicht. Bei einem Verkauf steigert die Instandhaltungsrücklage den Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung.

Bei den meisten Maßnahmen gilt: Lieber frühzeitig handeln. Durch die regelmäßige Wartung und eine schnelle Reparatur von kleinen Schäden können Sie verhindern, dass die Bausubstanz in Mitleidenschaft gezogen wird.

Eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Erhaltungsrücklage gibt es nicht. Allerdings gibt es Empfehlungen. In der Praxis hängt die empfohlene Höhe der Instandhaltungsrücklage ab von Lage, Alter, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie sowie von den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer. Wenn ein Aufzug im Haus vorhanden ist, erhöht sie sich um jährlich 1,50 EUR/m². Gibt es eine Hausverwaltung, gelten die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung als Richtlinie:

Tabelle: Höhe der Intandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage nach Gebäudealter.