Was ist Bestandsschutz im Baurecht?

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist Bestandsschutz im Baurecht?
2. Wann liegt Bestandsschutz vor?
3. Wann fällt der Bestandsschutz weg?
4. Welche Gebäude haben Bestandsschutz?
5. Hat eine grenzbebauung Bestandsschutz?
6. Wann ist ein Schwarzbau verjährt?
7. Was ist Bestandsschutz im Außenbereich?
8. Was bedeutet Bestandsschutz bei Immobilien?
9. Wann darf ein Schwarzbau nicht mehr abgerissen werden?
10. Wie viel Meter muss man vom Nachbargrundstück einhalten?
11. Kann ein Schwarzbau einen Bestandsschutz erlangen?
12. Wann verjährt illegaler Bauen ohne Genehmigung?
13. Wann ist auf einer Gartenhütte Bestandsschutz?
14. Wer kann sich auf Bestandsschutz berufen?
15. Was muss ich als Nachbar dulden?

Was ist Bestandsschutz im Baurecht?

 Information 

Bestandsschutz bewirkt, dass eine einmal rechtmäßig errichtete bauliche Anlage nicht rechtswidrig wird, auch wenn sich im Nachhinein das öffentliche Recht ändert. Es geht hierbei um die gemäß Art. 14 GG verfassungsrechtlich gebotene Sicherung des durch Eigentumsausübung Geschaffenen.

Es werden folgende Formen des Bestandsschutzes unterschieden:

1)

Passiver Bestandsschutz: Art. 14 GG schützt einen ursprünglich rechtmäßig geschaffenen Bestand vor Änderungen gesetzlicher Grundlagen.

Wann liegt Bestandsschutz vor?

Bestandsschutz bedeutet, dass bauliche Anlagen vor nachträglichen bauaufsichtlichen Maßnahmen geschützt sind. Im Baurecht bedeutet das, dass Eigentümer Immobilien unverändert lassen dürfen, obwohl diese nicht den aktuellen Vorschriften entsprechen. Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude seinerzeit mit einer Baugenehmigung errichtet wurde. Was man unter passivem und aktivem Bestandsschutz versteht, wie Sie als Immobilienbesitzer mit Immobilien umgehen, die unter den Bestandsschutz fallen und ob Ölheizungen unter den Bestandsschutz fallen können, lesen Sie im nachstehenden Ratgeberbeitrag.

Unsplash: @ Tingey Injjury Law Firm

Der Bestandsschutz ist ein Teil des Grundgesetzes. Man findet die entsprechende Norm in Art. 14 Abs. 1 GG. In diesem Artikel wird der Bestandsschutz für Gebäude behandelt, wobei es auch im Arbeits- und Verwaltungsrecht eine Bestandsschutzklausel gibt. Im Baurecht besagt der Bestandsschutz, dass der Eigentümer Anspruch darauf hat, die Immobilie unverändert zu lassen, auch wenn diese nicht (mehr) den aktuellen Vorschriften entspricht

Durch den Bestandsschutz sollen die Rechte von Eigentümern vor neuen oder geänderten Gesetzen geschützt werden. Dem Eigentümer soll so die Möglichkeit der Nutzung seines Gebäudes erhalten bleiben. Dies gilt, solange verschiedene Bedingungen erfüllt sind. Um den Bestandsschutz zu erhalten, müssen bauliche Veränderungen im Vorfeld sorgfältig geprüft werden.

Unter den Bestandsschutz fallen grundsätzlich alle Gebäude, die mit einer gültigen Baugenehmigung errichtet wurden. Diese Definition umfasst von Brücken bis hin zu Gartenlauben nahezu jedes Gebäude, wenn dafür eine Baugenehmigung notwendig war und diese erteilt wurde.

• • • Gebäude: Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Schulen, Brücken, andere Gebäude
    • Garagen: Wenn für den Bau der Garage eine Baugenehmigung notwendig war, fällt auch eine Garage unter den Bestandsschutz.
    • Gartenhäuser: Auch hier gilt, dass diese unter den Bestandsschutz fallen, sofern eine Genehmigung zur Errichtung notwendig war und erteilt wurde.

Wann fällt der Bestandsschutz weg?

• Zunächst einmal gilt der Bestandsschutz nur für seinerzeit legal errichtete Gebäude, d. h. Häuser und Immobilien, die mit einer Baugenehmigung errichtet wurden.
• Um den Bestandsschutz zu erhalten, müssen alle baulichen Veränderungen an der Immobilie im Vorfeld sorgfältig geprüft werden.
• Dabei unterscheidet man zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz.
• Wer ein Haus kaufen möchte, sollte sich immer die ursprüngliche Baugenehmigung aushändigen lassen, um dadurch über den aktuellen Bestandsschutz des Gebäudes informiert zu sein.
• Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten stehen Ihnen bei allen Fragen rund um das Thema Bestandsschutz zur Seite.

Bestandsschutz bezeichnet die rechtliche Garantie des Eigentümers, dass seine Immobilie unverändert bleiben kann, auch wenn diese nicht mehr den aktuellen, gesetzlichen Regelungen entsprechen. Das Gebäude darf, wenn es unter Bestandsschutz steht, weiterhin unverändert erhalten und genutzt werden. Außerdem profitieren Eigentümer insofern vom Bestandsschutz, als bauaufsichtliche Maßnahmen nicht durchgeführt werden müssen, die ansonsten nach neuen Rechtsvorgaben drohen würden. Dabei unterscheidet man zwischen dem aktiven und dem passiven Bestandsschutz.

Welche Gebäude haben Bestandsschutz?

Grundsätzlich sind alle Gebäude vom Bestandsschutz gedeckt, die mit gültiger Baugenehmigung errichtet wurden.

Bestandsschutz für Fahrzeuge

Auch Fahrzeuge können Bestandsschutz genießen. In diesem Fall müssen sie schon eine Zulassung für den Straßenverkehr erhalten haben. Der Besitzer kann jedoch zur Nachrüstung aufgefordert werden.

Bei Bestandsschutz im Baurecht werden generell Gebäude geschützt, die rechtmäßig errichtet wurden. Die Rechtssicherheit gilt auch dann, wenn sich in der Zwischenzeit die Gesetze geändert haben. In der Praxis wird dabei zwischen passivem und aktivem Bestandsschutz unterschieden.

• Formell baurechtmäßigIn diesem Fall wird davon ausgegangen, dass das Gebäude bei seiner Errichtung den damaligen Bauvorschriften entsprochen hat.
• Materiell baurechtmäßigDabei handelt es sich um Bauvorhaben, für die es zwar keine rechtswirksame Genehmigung gab, die jedoch den materiellen Baurechtsvorschriften entsprochen haben. Das können zum Beispiel genehmigungsfreie Bauvorhaben sein.
• Ohne rechtswirksam genehmigt und errichtetDiese Gebäude haben nach ihrem Bau für einen längeren Zeitraum den Vorschriften des Baurechts entsprochen. In diesem Fall handelt es sich oft um historische Gebäude, die zu einer Zeit gebaut wurden, als es keine entsprechenden baurechtlichen Vorgaben gab.

• Modernisierungsmaßnahmen
• Zeitgemäßer Umbau

Hat eine grenzbebauung Bestandsschutz?

Der Knallerbsenstrauch am Maschendrahtzaun ist wohl der medienwirksamste Fall eines Nachbarschaftsstreits, bei dem es um verletzte Grundstücksgrenzen ging. In diesem Ratgeber gehen wir zwar nicht auf die Bepflanzung ein, widmen uns dafür umso ausführlicher der Grenzbebauung und ihrem Konfliktpotenzial. Wir bringen Ihnen die gesetzlichen Regelungen näher, erläutern Abstandsflächen sowie Bestandsschutz und gehen gezielt auf häufige Problembauten wie Carport, Garage und Gartenhaus ein.

Der Knallerbsenstrauch am Maschendrahtzaun ist wohl der medienwirksamste Fall eines Nachbarschaftsstreits, bei dem es um verletzte Grundstücksgrenzen ging. In diesem Ratgeber gehen wir zwar nicht auf die Bepflanzung ein, widmen uns dafür umso ausführlicher der Grenzbebauung und ihrem Konfliktpotenzial. Wir bringen Ihnen die gesetzlichen Regelungen näher, erläutern Abstandsflächen sowie Bestandsschutz und gehen gezielt auf häufige Problembauten wie Carport, Garage und Gartenhaus ein.

Wie hoch eine Grundstücksgrenze sein darf, ist im Baugesetzbuch in Kombination mit den Landesbauordnungen und dem Nachbarschaftsrecht geregelt.

Wann ist ein Schwarzbau verjährt?

Wann verjähren Ansprüche gegen den Verkäufer von einem Haus im Außenbereich ohne Baugenehmigung?

Entsprechende Rechte verjähren bei einem Bauwerk grundsätzlich in 5 Jahren. Die Verjährung beginnt mit Übergabe der Kaufsache. Wenn der Vertragspartner die mangelnde Baugenehmigung jedoch arglistig verschwiegen hat, unterliegt der Anspruch der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren und beginnt, wenn Sie von der fehlenden Baugenehmigung Kenntnis erlangt haben.

Was ist Bestandsschutz im Außenbereich?

Bestandsschutz bedeutet, dass bauliche Anlagen vor nachträglichen bauaufsichtlichen Maßnahmen geschützt sind. Im Baurecht bedeutet das, dass Eigentümer Immobilien unverändert lassen dürfen, obwohl diese nicht den aktuellen Vorschriften entsprechen. Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude seinerzeit mit einer Baugenehmigung errichtet wurde. Was man unter passivem und aktivem Bestandsschutz versteht, wie Sie als Immobilienbesitzer mit Immobilien umgehen, die unter den Bestandsschutz fallen und ob Ölheizungen unter den Bestandsschutz fallen können, lesen Sie im nachstehenden Ratgeberbeitrag.

Unsplash: @ Tingey Injjury Law Firm

Der Bestandsschutz ist ein Teil des Grundgesetzes. Man findet die entsprechende Norm in Art. 14 Abs. 1 GG. In diesem Artikel wird der Bestandsschutz für Gebäude behandelt, wobei es auch im Arbeits- und Verwaltungsrecht eine Bestandsschutzklausel gibt. Im Baurecht besagt der Bestandsschutz, dass der Eigentümer Anspruch darauf hat, die Immobilie unverändert zu lassen, auch wenn diese nicht (mehr) den aktuellen Vorschriften entspricht

Durch den Bestandsschutz sollen die Rechte von Eigentümern vor neuen oder geänderten Gesetzen geschützt werden. Dem Eigentümer soll so die Möglichkeit der Nutzung seines Gebäudes erhalten bleiben. Dies gilt, solange verschiedene Bedingungen erfüllt sind. Um den Bestandsschutz zu erhalten, müssen bauliche Veränderungen im Vorfeld sorgfältig geprüft werden.

Unter den Bestandsschutz fallen grundsätzlich alle Gebäude, die mit einer gültigen Baugenehmigung errichtet wurden. Diese Definition umfasst von Brücken bis hin zu Gartenlauben nahezu jedes Gebäude, wenn dafür eine Baugenehmigung notwendig war und diese erteilt wurde.

• • • Gebäude: Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Schulen, Brücken, andere Gebäude
    • Garagen: Wenn für den Bau der Garage eine Baugenehmigung notwendig war, fällt auch eine Garage unter den Bestandsschutz.
    • Gartenhäuser: Auch hier gilt, dass diese unter den Bestandsschutz fallen, sofern eine Genehmigung zur Errichtung notwendig war und erteilt wurde.

Was bedeutet Bestandsschutz bei Immobilien?

Sehr geehrter Mandant,

Sie müssen sich darüber im klaren sein, dass ein Gebäude, das heute auf einem Grundstück nicht mehr neu errichtet werden dürfte und seine weitere Existenz letztlich nur seinem Bestandsschutz verdankt, nur noch sehr begrenzt verkehrsfähig ist. Wird das Haus abgerissen, verliert es seinen Bestandsschutz und eine Neubebauung auf dem Grundstück ist nicht mehr zulässig.

Wann darf ein Schwarzbau nicht mehr abgerissen werden?

Bestandsschutz für Schwarzbauten?

Immer wieder taucht die Frage auf, welches Schicksal Bauwerke erleiden, die ohne Genehmigung errichtet worden sind. 

Wie viel Meter muss man vom Nachbargrundstück einhalten?

© schulzfoto · Fotolia.com

| 12. Januar 2022

Der erste Schritt in Richtung Traumhaus ist endlich geschafft. Das Grundstück ist vorhanden und nun brennen Sie darauf, endlich mit dem Bau loszulegen. Doch unter Umständen ist die Freude über das eigene Bauland von kurzer Dauer.

Die erforderlichen Abstände, die ein Gebäude zu anderen Grundstücksgrenzen oder Immobilien einhalten muss, ist in Deutschland klar geregelt. Diese Mindestabstände haben dabei verschiedene Aufgaben.

Zum einen sollen sie dem Brandschutz dienen. Durch Abstände zwischen Häusern fällt es einem ausgebrochenen Feuer deutlich schwerer, auf das nächste Gebäude überzugreifen.

Zum anderen gewährleisten die Regelungen, dass die Bewohner auf Ihrem Grundstück ein gutes Wohnklima erleben können. Durch die Mindestabstände sollen sich die Besitzer auf Ihrem eigenen Hab und Gut nicht eingeengt fühlen und eine gewisse Sichtweite genießen.

Die grundlegenden Richtlinien für Mindestabstände findet man in der Bauordnung. Allerdings haben alle Bundesländer verschiedene Ausführungen dieser Regelungen. Die Gesetze ähneln sich zwar in den meisten Fällen, sind im Detail aber doch unterschiedlich. Sie regeln allesamt Abstandsflächen zwischen zwei Gebäuden. Wir haben für Sie nachfolgend die Bauordnungen aller 16 Bundesländer zusammengefasst.

So errechnet sich der einzuhaltende Abstand zwischen Häusern aus der Gebäudehöhe. Diese wird einfach mit einem Wert von 0,25 bis 1,0 multipliziert. Mit welchem Wert hier gerechnet wird, ist Ländersache. Des Weiteren ist entscheidend, wo sich das bebaute Grundstück befindet.

Allgemein lässt sich hier festhalten, dass die Abstandsflächen in Stadtzentren meist deutlich geringer sind als in weniger bebauten Gebieten. Der Mindestabstand zwischen zwei Bauwerken liegt im Normalfall jedoch bei 3 m.

Kann ein Schwarzbau einen Bestandsschutz erlangen?

Ich habe ohne Baugenehmigung gebaut oder umgebaut. Kann mein Schwarzbau irgendwie Bestandsschutz erlangen, wenn er nur lange genug steht?

Nein, einen Bestandsschutz für Schwarzbauten allein durch Zeitablauf gibt es nicht. Da wächst also so schnell kein Gras drüber. Auch ein Vertrauensschutz dieses Inhalts ist nicht gegeben: Schützenswertes Vertrauen des Eigentümers dahin, daß die Behörde gegen einen Schwarzbau nicht einschreiten wird, gibt es nur, wenn die Behörde dies dem Eigentümer gegenüber zweifelsfrei zu erkennen gibt. Dieser Fall ist unrealistisch. Ein bloßes Nichteinschreiten zu einem bestimmten Zeitpunkt hindert die Behörde jedenfalls nicht daran, später doch tätig zu werden.

Wann verjährt illegaler Bauen ohne Genehmigung?

• Für fast jedes Bauvorhaben braucht man eine Baugenehmigung.
• Das Vorhaben muss dem Bebauungsplan und den gesetzlichen Vorschriften entsprechen.
• Jedes Bundesland regelt in der Landesbauordnung für sich, welche Bauten genehmigungsfrei sind.
• In den meisten Fällen kommt es auf die Größe an.
• Hohe Bußgelder drohen Ihnen, wenn Sie ein Gebäude ohne behördliche Genehmigung errichten.

Eine Baugenehmigung ist ein behördliches Dokument. Es bestätigt, dass ein Bauvorhaben den baurechtlichen Vorgaben und dem örtlichen Bebauungsplan entspricht. Das bedeutet: Sie dürfen Ihr geplantes Bauvorhaben in die Tat umzusetzen. Folgende gesetzliche Verordnungen zum Baurecht spielen dabei eine Rolle:  

• die bundesweiten Regelungen gemäß Baugesetzbuch (BauGB)
• die Vorschriften der Landesbauordnung (LBO) der einzelnen Bundesländer
• die örtlichen Bauvorschriften der Gemeinde

Wichtig: Heften Sie Ihre Baugenehmigung gut ab. Es kann sein, dass die Bauaufsichtsbehörde irgendwann unangemeldet auf der Baustelle auftaucht. Haben Sie dann keine Genehmigung für den Bau, müssen Sie mit hohen Bußgeldern rechnen.

Wann ist auf einer Gartenhütte Bestandsschutz?

Bauen ohne Baugenehmigung birgt Gefahren. Insbesondere im Außenbereich greift die Behörde auch schon einmal zu dem schärfsten Mittel der vollständigen Abrissverfügung. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn mildere Mittel zur Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände nicht in Betracht kommen. Einen solchen Fall hatte das Verwaltungsgericht Arnsberg mi Urteil vom 19. Juni 2009 – Az. 12 K 2129/08 – beispielhaft zu entscheiden. Allgemeine Informationen zum Themenkomplex Bestandschutz und Abrissverfügung erhalten Sie unter → Anforderungen an eine rechtmäßige Abrissverfügung.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes G 1. Auf dem Grundstück und den benachbarten Grundstücken entstand vor Jahrzehnten die Gartenanlage F. Die im Privateigentum stehenden Grundstücke sind im Flächennutzungsplan der Stadt T als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Grabeland dargestellt und sind mit ca. 60 Gartenhäusern sowie diversen sonstigen kleineren (Neben-)Gebäuden bebaut. Die Gartenhäuser sind überwiegend ohne Baugenehmigung errichtet und viele sind in den vergangenen Jahren erweitert und umgebaut worden. Der Beklagte hat insoweit bisher über 30 ordnungsbehördliche Verfahren eingeleitet. Ein Gartenhaus ist nach einem ordnungsbehördlichen Verfahren beseitigt worden. Bezüglich eines weiteren Gartenhauses bzw. eines Anbaues sowie einer Terrassenüberdachung sind Abbruch- bzw. Rückbauverfügungen bestandskräftig geworden.

Wer kann sich auf Bestandsschutz berufen?

Bestandsschutz im Baurecht. (© Boris Zerwann/ Fotolia.com)

Die zuständige Bauaufsicht kann den kompletten oder teilweisen Abriss einer Bauanlage verfügen, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften gegen deren Errichtung sprechen. Diese Verfügung wird als „Abrissverfügung“ bezeichnet und ist ein Teil der Bauordnungen der Länder.

Eine Abrissverfügung unterliegt diversen Regelungen. Zunächst einmal muss der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet werden. Dabei ist zu prüfen, ob der zu erwartende Schaden für den Gebäudeeigentümer nicht höher ist als der durch den Abriss entstehende Nutzen. Ist dies der Fall, darf eine Abrissverfügung nicht erteilt werden. Ausnahmen hierbei bestehen allerdings bei Gebäuden, die ohne offizielle Baugenehmigung errichtet worden sind (sogenannte „Schwarzbauten“). In diesen Fällen ist es unerheblich, wie hoch der Schaden für den Eigentümer sein wird, da er bewusst auf eigenes Risiko gebaut hat.

Was muss ich als Nachbar dulden?

Manchmal muss für Reparaturarbeiten am eigenen Haus das Nachbargrundstück betreten werden. Einfach Verweigern darf der Nachbar dann den Zutritt nicht.

Im Allgemeinen können sich Grundstücksbesitzer bei ihrem Nachbarn auf das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht berufen, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Damit bekommen sie Zutritt zum Nachbargrundstück. Das Hammerschlagrecht berechtigt zum Betreten des nachbarlichen Grundstücks, um Reparaturen am eigenen Haus auszuführen. Das Leiterrecht erlaubt, beim Nachbarn eine Leiter oder ein Baugerüst aufzustellen sowie vorübergehend Geräte und Materialen zu lagern.