Was ist ein Abnahmeprotokoll Wohnung?

Damit es bei der Wohnungsübergabe nicht zum Streit kommt, sollten Mieter und Vermieter beim Ein- und Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen. Schlüssel, Schäden, Zählerstände: Alles Wichtige zum Thema im Überblick – inklusive Mustervorlage zum Download.

Beim Ein- und Auszug sollte der Zustand einer Mietwohnung schriftlich festgehalten werden.
Mithilfe eines Wohnungsübergabeprotokolls kann Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, ob Schäden beim Ein- und Auszug vorlagen oder nicht vermieden werden.
Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht verpflichtend – aus diesem Grund gibt es auch keine Vorschriften, zur Form des Protokolls.
Das Übergabeprotokoll sollte diverse Zählerstände, mögliche Mängel, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und Zustände von Wänden, Fenstern, Türen und Böden beinhalten.

Wann gilt eine Wohnung als abgenommen?

Wer aus einer Mietwohnung auszieht, muss sie ordnungsgemäß an seinen Vermieter übergeben. Wir zeigen dir, was du bei der Wohnungsübergabe beachten musst, welche Rechte du gegenüber deinem Vermieter hast und um welche Mängel du dich kümmern solltest.

Müssen Reparaturen oder Renovierungen vor dem Auszug vorgenommen werden?

Welche Mängel muss der Eigentümer hinnehmen?

Ablauf der Wohnungsübergabe

Wie schreibe ich ein Wohnungsübergabeprotokoll?

Für Aufbau und Inhalt eines Übergabeprotokolls gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Damit ein solches Protokoll aber seinen Zweck erfüllen kann, muss es den Zustand der Wohnung bei der Übergabe nachvollziehbar zeigen. Daher sollte es die folgenden Punkte enthalten:

Namen der Anwesenden: Vermieter, Mieter, bevollmächtigte Vertreter, evtl. Zeugen
Datum der Übergabe
Daten zum Mietobjekt: Straße, Ort, evtl. Position im Haus
Datum Ein- und Auszug
Einzelheiten zum Zustand der Wohnung und festgestellte Mängel (an Fenstern, Türen, am Wandanstrich oder Tapete, an Teppichen, Böden, elektrischen Leitungen oder Geräten sowie an Heizung, Toiletten oder Wasserhähnen, etc.). Schäden sollte man einzeln und für Beweiszwecke mit Fotos dokumentieren.
Falls vorhanden, Wohnungsausstattung und Zustand

Ggfs. können weitere Punkte wichtig sein, die ebenfalls im Protokoll notiert werden:

Was ist bei einem Übergabe Protokoll zu beachten?

Bei der Wohnungsübergabe vom Mieter zurück an den Vermieter gibt es vieles zu beachten. Weder darf der Vermieter zu viel vom Mieter verlangen, noch sollte er eine nicht ordnungsgemäße Übergabe des Mietobjektes akzeptieren. Das Wohnungsabnahmeprotokoll dokumentiert zum Schluss die eigentliche Übergabe. immoverkauf24 informiert Vermieter über die wichtigsten Punkte bei der Wohnungsübergabe.

Das Wichtigste in Kürze

Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist sowohl ein Absicherung für den Mieter, welches falsche Belastung ausschließt, als auch ein Beweismittel für den Vermieter bei später hinzukommenden Schäden.
Ein Vermieterfreundlicher Mietvertrag und ein Vorabnahmetermin können für beide Seiten Stress, wie beispielsweise unwirksame Klauseln im Mietvertrag vermeiden.
Es empfiehlt sich in jedem Fall eine Beratung durch Experten und Betreuung durch einen Wohnungsmakler.

Ob Ihr Mieter eine Renovierung bei Auszug vornehmen muss oder ob er dazu nicht verpflichtet ist, hängt vom Mietvertrag ab. Hierbei dürfen Vermieter sich allerdings nicht einfach auf das berufen, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Stehen dort unwirksame Klauseln, so ist der Mieter zu keiner Renovierung bei Auszug verpflichtet.

Die Rechtsgrundlage bietet der § 28 Instandhaltungskosten in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (BVO): "Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.”

Achtung:

Der Umgang mit Einbauten des Mieters liegt weitestgehend in der Hand des Vermieters. Wurde keine andere Vereinbarung getroffen, so muss der Mieter von ihm eingebaute Ausstattungen wie eine Einbauküche oder Laminatboden auf Wunsch des Vermieters wieder entfernen. Sie sollten sich also bei einer Vorabnahme der Wohnung (siehe Punkt 3) einen genauen Überblick verschaffen, was Sie in der Wohnung behalten möchten und was entfernt werden soll.

Hat der Mieter beispielsweise selbst eine Einbauküche gekauft und will Ihnen diese zur Übernahme anbieten, überlegen Sie gut, ob die Küche zu einer Steigerung Ihrer Miete beim nächsten Mieter führt oder Ihnen nichts nützt. Achten Sie auch auf die Ausführung der Arbeiten und entscheiden Sie, ob die Einbauten eine Aufwertung Ihrer Wohnung darstellen oder ob nachlässig gearbeitet wurde.

Übrigens:

Ist ein Abnahmeprotokoll Pflicht?

Das Abnahmeprotokoll dient als wichtiges Beweisdokument im Rahmen der Bauabnahme eines neu errichteten Hauses.
Hierin werden die Mängel am neu errichteten Gebäude schriftlich dokumentiert.
Das Abnahmeprotokoll muss einige Angaben enthalten, wie beispielsweise den Namen des Bauherrn, den Ort und das Datum der Bauabnahme sowie bereits bekannte, noch nicht behobene und sichtbare neue Mängel.
Die Bauabnahme ist für jeden Bauherrn verpflichtend und ist gesetzlich in § 640 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) definiert.
Neben dem Abnahmeprotokoll muss darüber hinaus zwischen dem Übernahmeprotokoll und dem Übergabeprotokoll unterschieden werden.

Wer schreibt das Abnahmeprotokoll?

Die Bauabnahme ist eine Erklärung des Bauherrn / Auftraggebers darüber, dass die beauftragte Bauleistung vertragsgemäß fertiggestellt und abgenommen ist. Bei dieser „Übergabe“ des Bauwerks vom Auftragnehmer an den Auftraggeber prüft der Bauherr, ob alle Gewerke entsprechend der Planung ausgeführt wurden. Insbesondere prüft er, ob keine Mängel vorliegen, die der Auftragnehmer noch beseitigen muss, bevor der Bauherr den Auftrag als erledigt betrachtet. Es ist anzuraten und nach VOB/B auch gefordert, für die Dokumentation der Bauabnahme ein Abnahmeprotokoll anzufertigen. Hier finden Sie ein Muster eines Abnahmeprotokolls.

Die Abnahme trennt also die Ausführungsphase von der sogenannten Gewährleistungsphase, die nach rechtskräftiger Abnahme beginnt. Die Bauabnahme markiert aber nicht nur das Ende der Bauphase, sondern hat auch weitere juristische Folgen, weshalb Auftraggeber und Auftragnehmer dieses Thema sehr ernst nehmen müssen. Es gibt außerdem unterschiedliche Firsten, die insbesondere der Auftraggeber einhalten sollte und die sich aus den verschiedenen Formen der Abnahme ergeben.

Das Mitspracherecht des Auftragnehmers ist bei der Bauabnahme begrenzt, denn die Bauabnahme ist in erster Linie eine Erklärung des Auftraggebers. Dennoch kann er das Abnahmeprotokoll ohne Bedenken unterschreiben. Denn mit seiner Unterschrift erkennt der Auftragnehmer die im Protokoll aufgelisteten Mängel nicht an, sondern erklärt lediglich, dass er die Mangelrüge des Auftraggebers zur Kenntnis genommen hat.

Der Auftraggeber muss vor Ort sein und die Bauabnahme vornehmen. Alternativ kann er einen Dritten benennen, der die Abnahme für ihn übernimmt. Insbesondere Bauherren, die Laien im Baubereich sind, ist dringend zu empfehlen, bei der Abnahme einen Sachverständigen hinzuzuziehen oder diesen als Dritten zu benennen. Erklärt ein Dritter wie z. B. der Architekt oder der Bauleiter die Abnahme, ohne hierfür vom Auftraggeber benannt worden zu sein, ist die Bauabnahme für den Bauherrn nicht bindend.

Die Abnahme erklärt der Auftraggeber in der Regel, wenn er vom Auftragnehmer die Meldung erhalten hat, dass dieser die geforderte Bauleistung vollständig ausgeführt hat.

Hinweis: Werden bei der Bauabnahme Mängel festgestellt und wird die Abnahme berechtigt verweigert, kann der Bauherr die Kosten für den Sachverständigen im Rahmen von Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Auftragnehmer geltend machen.

Was ist der Unterschied zwischen Abnahme und Übergabe?

Das wichtigste Ziel des Auftragnehmers ist immer die Abnahme. Dabei darf diese aber nicht mit der Übergabe verwechselt werden. Bei der Abnahme gibt der Auftraggeber sein OK zur erbrachten Vertragsleistung. Vorab wird diese natürlich durch ihn oder einen berechtigten Vertreter geprüft. Grundsätzlich sollte alles im Vertrag geregelt sein. Ist das nicht der Fall übernimmt das die § 12 VOB/B oder §640 BGB.

Nach Abschluss aller vertraglich geschuldeten Arbeiten kommt es nach der Abnahme zur Übergabe des Bauwerks. Ist bis zur Übergabe keine Abnahme gemacht worden, muss diese spätestens zu diesem Zeitpunkt nachgeholt werden. Für die Übergabe gibt es kein geregeltes Prozedere.

Findet die Übernahme durch den Auftraggeber statt, gilt der Werkvertrag als erfüllt und die Leistung als ausgeführt. Außerdem beginnt mit der Abnahme des Auftraggebers die Gewährleistungsfrist. Hat der Auftraggeber dem Bauobjekt das OK gegeben, muss der Auftragnehmer bei einer Mängelrüge nicht mehr neu herstellen, sondern nur noch beseitigen. Auch die Beweiserbringung liegt bei einer Mängelrüge nach der Abnahme auf Seiten des Auftraggebers ebenso wie die „Gefahr“ für das Werk (Beschädigung etc.). Wird ein Bauobjekt trotz bekannter Mängel abgesegnet, verliert der Auftraggeber auch den Anspruch auf eine Vertragsstrafe, wenn diese im Vertrag aufgeführt war.

Grundsätzlich ist der letztmögliche Abnahmetermin vertraglich festgelegt Bauzeitende, außer es kommt zu Behinderungen, dann kann sich der Termin natürlich verschieben. Die Möglichkeit der Terminverschiebung nach hinten aber auch nach vorne, muss vertraglich festgehalten sein. Wird das Projekt vor der Zeit fertiggestellt, muss der Bauleiter dies beim Auftraggeber vorab ankündigen. Interessanterweise kann die Abnahme aber auch vor der Fertigstellung und in Teilabschnitten erfolgen. Logischerweise müssen dann mehrere Termine bis zum vertraglichen Bauzeitende eingeplant werden.

Übergabe und Abnahme erfordern beide unterschiedliche Dokumente für den Auftraggeber.

Was muss ich bei der wohnungsabnahme beachten?

Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe sind wichtige Termine, bei denen Sie als Vermieter den Zustand der Mietwohnung genau dokumentieren sollten.
Denken Sie daran, ein detailliertes Übergabeprotokoll anzulegen und eventuelle Probleme direkt zu klären.
Die Abnahme und die Übergabe sind auch mit bevollmächtigten Personen, die den Mieter oder den Vermieter vertreten, möglich.

Was muss ich bei der Wohnungsabnahme beachten?

Was sollte ich beim Abnahmeprotokoll beachten?

Ist die Wohnungsabnahme auch ohne Mieter möglich?

Ist ein Übergabeprotokoll bei Auszug Pflicht?

Ein Übergabeprotokoll (auch Abnahmeprotokoll genannt) dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den Vermieter, Mieter oder einen neuen Eigentümer, also die Übergabe von dem Verkäufer an den Käufer. Darin wird festgehalten, in welchem Zustand die Immobilie beim Einzug bzw. Auszug war und welche Schäden bereits vorlagen. Somit stellt das Übergabeprotokoll eine umfangreiche Bestandsaufnahme der jeweiligen Wohnung bzw. des Hauses dar.

War der Kratzer in der Tür schon beim Einzug da oder hat der Mieter den Schaden verursacht? Damit es bei der Wohnungsübergabe weder zu Konflikten noch bösen Überraschungen im Zuge von Rechtsstreitigkeiten über Kostenforderungen kommt, sollten Mieter und Vermieter beim Ein- und Auszug ein Haus- oder Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen. Erfahren Sie in diesem Ratgeber, welche Rolle das Dokument spielt und was unbedingt im Übergabeprotokoll für Immobilien stehen sollte.

Das Hausübergabeprotokoll bzw. auch Wohnungsübergabeprotokoll soll den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter, Vermieter oder einen neuen Eigentümer, also Käufer, dokumentieren. Dabei geht es darum festzuhalten, in welchem Zustand die Immobilie beim Ein- bzw Auszug war und welche Mängel bzw. Schäden bereits vorlagen. Besonders bei Mietwohnungen oder vermieteten Häusern spielt das Übergabeprotokoll eine wichtige Rolle. Es soll Mieter davor schützen, für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, die vor ihrer Mietzeit, beispielsweise durch den Vormieter, entstanden sind. Allerdings ist das Übergabeprotokoll auch bei einem Eigentümerwechsel sinnvoll. Hier sollten der Verkäufer und der Käufer festhalten wie der Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt ist.

Wer bringt das Übergabeprotokoll mit?

Wohnungsübergabeprotokoll (© tina7si / fotolia.com)Um spätere Unstimmigkeiten über den Zustand der Mietsache zu umgehen, empfiehlt es sich in jedem Fall sowohl beim Einzug als auch beim Auszug ein sogenanntes Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Darin enthaltene Mängel können auf diese Weise nicht dazu führen, dass plötzlich der ausgezogene Mieter einige Monate später mit einer Schadenersatzforderung konfrontiert wird oder der Vermieter sich plötzlich kostenintensiven Reparaturarbeiten ausgeliefert sieht, für die eigentlich der ehemalige Mieter hätte aufkommen müssen.

Ein derartiges Übergabeprotokoll ist zwar vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben, doch hat es sich schon in so manchem Streitfall bewährt. Immerhin sichert es beide Seiten vor ungerechtfertigten Regressansprüchen oder gar unnötigen Rechtsstreitigkeiten ab.

Was gilt als Mängel bei Wohnungsübergabe?

Wie sauber muss Wohnung übergeben werden?

Muss sich Ihr Nachmieter nun also mit Verschmutzungen abfinden? Nein. Er hat ein Recht auf eine saubere Wohnung. Dies muss er aber von der Vermieterin einfordern. Er kann verlangen, dass sie nötigenfalls nach-reinigen lässt oder ihm eine Entschädigung von 30 bis 35 Franken pro Stunde bezahlt, wenn er selber putzt. Ob die Vermieterin Sie als Vormieter noch belangen kann, hat keinen Einfluss auf seine Ansprüche. Ist dies nicht mehr möglich, muss sie selber für die Nachreinigung aufkommen. Ausser Sie übernehmen freiwillig einen Teil der Kosten. Das kann angebracht sein, wenn Sie wirklich nicht allzu gründlich geputzt haben und die Angelegenheit im Guten beenden wollen.

Der oben genannte Fall kommt häufig vor, wenn eine Vermieterin Konflikten gerne aus dem Weg geht. Bei der Wohnungsabnahme sagt sie, die Sauberkeit sei in Ordnung. Wenn dann der Nachmieter reklamiert, gibt sie ihm ebenfalls sofort Recht und verlangt von Ihnen nochmals eine Nachreinigung. Ob die Wohnung wirk-lich nicht sauber genug ist, bleibt dabei offen. Es kann sein dass der Nachmieter einfach zu pingelig ist.

Wer füllt das Abnahmeprotokoll aus?

Auch dieser Fall tritt gar nicht so selten auf: Die Parteien eines Bauvertrages vereinbaren die Geltung der VOB/B für einen Bauvertrag. Zugleich soll jedoch die Verjährungsfrist für Mängelansprüche, die nach § 13 VOB/B bei 4 Jahren liegen würde, auf 5 Jahre verlängert werden. Zur Abnahme erscheint nun ein Architekt und füllt das Abnahmeprotokoll aus. Wie so oft, ist in besagtem Abnahmeprotokoll auch eine Rubrik vorhanden, in welcher die Mängelhaftungsfrist einzutragen ist. Da der Architekt es gewohnt ist, mit der VOB/B umzugehen, trägt er standardmäßig die dortige vierjährige Verjährungsfrist ein, also eine gegenüber dem Vertrag um ein Jahr verkürzte Verjährungsfrist für Mängelansprüche. Stellen wir uns also vor, das Abnahmeprotokoll wurde am 01.08.2009 unterzeichnet. Eigentlich würde die Verjährungsfrist für Mängelansprüche am 01.08.2014 ablaufen, der Architekt des Auftraggebers trägt jedoch den 01.08.2013 ein, unterschreibt dieses Protokoll und übergibt es dem Auftragnehmer, der es gegenzeichnet. Nun meldet sich der Auftraggeber am 01.09.2013 und verlangt erstmals die Beseitigung von Mängeln. Die einfache Frage ist, ob der Auftragnehmer sich nun auf die verkürzte Frist im Abnahmeprotokoll berufen darf. Das OLG Braunschweig hat sich in seinem Urteil vom 20.12.2012 – 8 U 7/12 auf den Standpunkt gestellt, dies wäre möglich (dort war die Frist jedoch nur um einen Tag verkürzt worden). Es hat sogar vertreten, dass sich der Auftraggeber nicht darauf berufen könne, der Architekt habe keine Vollmacht besessen. Schließlich sei er zur Abnahme entsandt worden. Auch hier sollte man sich nicht zu früh freuen: Das Urteil könnte auch genau andersherum lauten, beispielsweise wenn die kürzere Frist vereinbart war, man jedoch im Abnahmeprotokoll plötzlich eine längere Frist findet.

Beachten muss man jedoch, dass dieses Urteil sehr zu Recht massiv angegriffen wird. Abnahmeprotokolle sind üblicherweise nicht dafür da, Verjährungsfristen für Mängelansprüche zu regeln. Dies geschieht im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung. Insofern geht die derzeit wohl ganz herrschende Ansicht davon aus, dass die bloße Eintragung einer geänderten Verjährungsfrist für Mängelansprüche im Abnahmeprotokoll und Unterzeichnung durch beide Parteien nicht ausreichend sein soll. Noch deutlicher wird dem eine Absage erteilt, wenn eine Person die Abnahme erklärt, die zwar zur Abnahme, nicht aber zu Vertragsänderungen bevollmächtigt ist. Dennoch zeigt sich am Urteil des OLG Braunschweig, dass man vorsichtig agieren sollte. Nach unserem Dafürhalten sollte man darauf achten, im Abnahmeprotokoll möglichst gar keine Regelungen zur Verjährungsfrist aufzunehmen. Tut man dies doch, sollte dringend darauf geachtet werden, die korrekte Frist einzutragen. Auch wenn die überwiegende Ansicht derzeit das zitierte Urteil des OLG Braunschweig ablehnt, ist es in der Welt und man kann nicht garantieren, dass andere Gerichte diesem Urteil nicht folgen werden.

Ist Schlüsselübergabe gleich Wohnungsübergabe?

Welche Schäden sind vom Vermieter zu akzeptieren?

Als Faustregel gilt: Tatsächliche Schäden, die durch die unsachgemäße Nutzung der Mietsache herbeigeführt wurden, muss der Mieter entweder beseitigen oder er muss sie dem Vermieter erstatten. Handelt es sich hingegen um eine Verschleißerscheinung, die durch die übliche Nutzung der Mietsache verursacht wurde, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz.

Die Rechtsgrundlage hierfür bildet das Bürgerliche Gesetzbuch:

Gemäß § 280 Abs. 1 BGB kann ein Gläubiger Schadenersatz verlangen, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Auf das Mietrecht übertragen bedeutet das: Behandelt der Mieter seine Wohnung nicht schonend und verursacht dadurch fahrlässig oder mutwillig Schäden, kann der Vermieter Schadenersatz fordern.
Gemäß § 538 BGB muss ein Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind, nicht vertreten. Es handelt sich hier um die üblichen Abnutzungserscheinungen: Der Vermieter hat in diesem Fall keinen Anspruch auf Schadenersatz.

Wenn ein Mieter auszieht, kommt es nicht selten zu Streitigkeiten zwischen ihm und dem Vermieter: Werden bei der gemeinsamen Begehung der Wohnung Schäden festgestellt, tendieren viele Vermieter dazu, diese sofort den Mietern zuzuschreiben. Sie fordern dann in der Regel die Beseitigung des Schadens. Wird diese Forderung nicht innerhalb der vom Vermieter vorgegebenen Frist erfüllt, droht er mit einer Schadenersatzklage.

Bevor es soweit kommen kann, muss jedoch ermittelt werden, ob es sich bei dem vermeintlichen Schaden tatsächlich um einen solchen handelt oder ob er nicht doch eher eine übliche Verschleißerscheinung darstellt. Im zweiten Fall kann der Mieter nicht belangt werden: Immerhin führt eine längere Mietdauer nun einmal zu kleineren Abnutzungen. Im Nachfolgenden finden Sie einige Beispiele.