Was muss man tun um ein Grundstück zu erschließen?

Erschließungskosten sind die Kosten, die bei der Erschließung eines Grundstücks anfallen. Im Rahmen einer Erschließung werden Maßnahmen getroffen, wodurch das Grundstück zugänglich und nutzbar gemacht wird. Eine Erschließung wird dann notwendig, wenn einmal auf dem Grundstück gebaut werden soll. Oft ist die Freude groß, wenn ein besonders kostengünstiges Grundstück erworben wurde. Jedoch vergessen Kaufinteressierte dabei häufig, dass schon zusätzliche Kosten anfallen, bevor das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Wie sich die Erschließungskosten zusammensetzen, wie hoch sie ausfallen und ob sich der Erschließungsaufwand überhaupt lohnt, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.

Als Erschließungskosten bezeichnet man die Abgabe eines Bauherren an die Kommune, wenn ein Grundstück zur Bebauung nutzbar gemacht werden soll. Dieses "Nutzbarmachen" eines Grundstücks wird als Erschließung bezeichnet. In den meisten Fällen wird dies nur im Zusammenhang mit einem Neubau gemacht, da eine Erschließung die Voraussetzung dafür ist, überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen. Wenn man beispielsweise ein Haus bauen möchte, muss das Grundstück nach Baugesetzbuch (BauBG) erschlossen sein. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss des Grundstücks an die Wasserversorgung und das Stromnetz. Ein Grundstück darf erschlossen werden, wenn es dem Gesetz nach im Bebauungsplan der Kommune ausgeschrieben wurde. Danach ist das Grundstück baureif, und man darf mit den Bauarbeiten beginnen. Diese Maßnahmen sind natürlich nicht kostenlos. Die genaue Höhe der Kosten kann jedoch nicht genau festgelegt werden, da sie, abhängig von den kommunalen und regionalen Regelungen und Preisen, stark variiert.

Wie hoch sind die Erschließungskosten pro qm?

Die Erschließung kostet durchschnittlich zwischen 23.000 bis 35.000 Euro
Erschließungskosten bestehen aus der privaten und der öffentlichen Erschließung
Die Gemeinde beteiligt sich an den Erschließungskosten

Mit der Erschließung kommen hohe Kosten und viel Aufwand auf Sie zu

Erschließungskosten fallen an, sobald das Grundstück zugänglich und nutzbar gemacht werden soll.

Die Erschließung eines Grundstücks besteht aus mehreren baulichen Maßnahmen.

Diese lassen sich in öffentliche und private/innere Maßnahmen aufteilen.

Beide Arten der Erschließung beinhalten jeweils die verkehrsmäßige und die technische Erschließung.

Wer zahlt Stromanschluss bis zum Grundstück?

Eine Erschließung ist die „Zugänglichmachung“ eines Grundstücks und wird dann gemacht, wenn auf einem Stück Land einmal gebaut werden soll. Eine Erschließung wird also in den allermeisten Fällen nur im Zusammenhang mit einem Neubau gemacht und ist Voraussetzung, um überhaupt eine Baugenehmigung zu erhalten. Wollen Sie also ein Haus auf einem Grundstück bauen, so muss das Grundstück nach Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein.

Es gibt zwei Arten von Erschließung: die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und die private oder innere Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Haus. Durch eine Erschließung wird also das Grundstück nutzbar gemacht.

Sowohl die öffentliche als auch die private Erschließung eines Grundstücks umfasst wiederum zwei verschiedene Wege der Erschließung. Zum einen gibt es die verkehrsmäßige Erschließung. Diese beinhaltet alle Arbeiten rund um den Straßenbau, Straßenbeleuchtung und Gehwege – also die Arbeiten, die gemacht werden, damit Sie überhaupt zu Ihrem Grundstück hinkommen. Zum anderen gibt es die technische Erschließung. Hiermit ist der Anschluss des Grundstücks an alle Versorgungsnetzwerke gemeint, wie Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen.

Zur Erschließung eines Grundstücks gehören zahlreiche bauliche Maßnahmen. Die verkehrsmäßige Erschließung umfasst unter anderem folgende Arbeiten:

Schaffung öffentlicher und nicht-öffentlicher Gehwege und Straßen
Anschluss an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen

Bei der technischen Erschließung müssen diese Arbeiten erfolgen:

Wie lange dauert es ein Grundstück zu erschließen?

“Erschließung“ lässt sich durch das Wort „Zugänglichmachung“ ersetzen. Es bedeutet demnach, dass mit der Erschließung ein Stück Land zugänglich gemacht wird, um auf ihm zu bauen. In der Praxis kommt die Erschließung eines Grundstücks vor, wenn ein Neubau geplant ist. Sie ist die Voraussetzung für die Baugenehmigung. Möchte ein Grundstückseigentümer sein Stück Land bebauen, muss es nach dem Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein.

Hierunter werden etliche bauliche Maßnahmen zusammengefasst. Im Detail sind das bei der verkehrsmäßigen Erschließung:

das Schaffen von nicht-öffentlichen und öffentlichen Gehwegen sowie Straßen
der Anschluss an öffentliche Parkflächen, Plätze und Grünanlagen

Eine technische Erschließung umfasst:

Kann ich mein Grundstück selbst erschließen?

Bei der Erschließung eines Grundstückes geht es um alle baulichen und rechtlichen Schritte, die nötig sind um ein Grundstück bewohnbar zu machen. Was alles dazugehört, lesen Sie in den folgenden Punkten.

Anbindung an das Straßenverkehrsnetz: Bauliche Maßnahmen, wie Absenkung der Bordsteine oder auch Einräumung von Wegerechten. Letzteres ist notwendig, wenn beim Verlassen des Grundstückes das Überqueren eines anderen (privaten) Grundstückes notwendig ist.
Energie- und Wasserversorgung: Dazu zählt die Anbindung an das Strom-, Gas- und Trinkwassernetz. Je nach Bedarf und Verfügbarkeit auch Fernwärme.
Telekommunikation: Ebenso wichtig ist auch die Versorgung von Internet, Telefon und gegebenenfalls auch Kabel-TV. Bei Verfügbarkeit empfehlen wir Ihnen die Anbindung an ein FTTH-Netz, so sind Sie für die Zukunft gewappnet.
Bei Fragen wenden Sie sich an Ihre Gemeinde. Diese ist für die öffentliche Erschließung von Grundstücken verantwortlich.

Wie oft muss man Erschließungskosten zahlen?

Bei Erschließungskosten ist zwischen Kosten für die öffentliche und die private/ innere Erschließung zu unterscheiden. Innerhalb beider Kategorien fallen wiederum zwei Kostenbereiche an: zum einen die Kosten für die verkehrsmäßige, zum anderen für die technische Erschließung. Ausgaben für die Vermessung und Gutachten schlagen als Baunebenkosten zu Buche, darüber hinaus kann eine gegebenenfalls erforderlich Bodensanierung die Kosten erhöhen.

Wann ist ein Grundstück Erschließungsbeitragsfrei?

Zur Erschließung eines Grundstücks gehören zahlreiche bauliche Maßnahmen. Die verkehrsmäßige Erschließung umfasst unter anderem folgende Arbeiten:

Schaffung öffentlicher und nicht-öffentlicher Gehwege und Straßen
Anschluss an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen

Bei der technischen Erschließung müssen diese Arbeiten erfolgen:

Was kostet der Stromanschluss bei Neubau?

Zu den Hausanschlüssen zählen etwa Strom und ggf. Gas, Frisch- und Abwasser, Internet, Telefon und ggf. Kabelanschlüsse.
Baustrom- und Bauwasseranschlüsse werden wieder entfernt, nachdem der Bau abgeschlossen ist.
Hausanschlüsse werden beim jeweils zuständigen Versorgungsunternehmen (örtlichen Netzbetreibern und Wasserverbänden) beantragt.
Die Kosten für Hausanschlüsse hängen von vielen Faktoren ab, können aber durchaus mehr als 10.000 Euro betragen.

Ob Strom, Abwasser, Telefon oder Gasanschluss: Die Hausanschlüsse dürfen beim Hausbau keinesfalls vergessen werden. Wann der Hausanschluss installiert wird, hängt von den Versorgern ab. Viele verlangen ein abschließbares Gebäude, sprich mit Fenstern und Türen, andere installieren die Anschlüsse auch schon vorher.

Baustrom und Bauwasser müssen hier separat betrachtet werden. Diese werden meist zu Beginn der Bauphase installiert und bekommen eigene Zähler, welche mit Abschluss des Baus entfernt werden.

Kann man Erschließungskosten von der Steuer absetzen?

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 20.3.2014, VI R 56/12, entschieden, dass die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen, die jenseits der GrundstÃ¼cksgrenze auf fremdem, beispielsweise Ã¶ffentlichem Grund erbracht werden, als Handwerkerleistung nach Â§ 35a Abs. 2 Satz 2 EStG begÃ¼nstigt sein kann. Der Bundesfinanzhof stellt sich damit gegen die Auffassung der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 10. Januar 2014 IV).

Es muss sich dabei allerdings um TÃ¤tigkeiten handeln, die in unmittelbarem rÃ¤umlichen Zusammenhang zum Haushalt durchgefÃ¼hrt werden und dem Haushalt dienen. Hiervon ist insbesondere auszugehen, wenn der Haushalt des Steuerpflichtigen an das Ã¶ffentliche Versorgungsnetz angeschlossen wird. Die Handwerkerleistungen muss im Zusammenhang mit Renovierungs-, Erhaltungs- und ModernisierungsmaÃnahmen (nicht aber bei einem Neubau) stehen.

Was gehört alles zur Erschließung dazu?

Wie wir im Laufe unserer Serie gezeigt haben, hängen die Möglichkeiten der Grundstücksbebauung stark von der planungsrechtlichen Situation ab. Je nachdem, ob das Grundstück Teil eines Bebauungsplans ist, ob es zum Innenbereich oder zum Außenbereich gehört, muss ein Bauvorhaben unterschiedliche Bedingungen erfüllen, um zulässig zu sein. Eines wird aber, unabhängig vom Ort, immer vorausgesetzt: Die Erschließung des Bauvorhabens muss gesichert sein.

Bebaubar ist ein Grundstück also erst dann, wenn die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser sowie die Entwässerung sichergestellt ist. Diese Anforderungen mögen zwar selbstverständlich erscheinen; wir werden allerdings gleich in einigen Beispielen ausführen, warum sie das nicht immer sind. Nicht ohne Grund ist das Erfordernis der gesicherten Erschließung in sämtlichen Paragrafen des Baugesetzbuches enthalten, die die Zulässigkeit von Bauvorhaben regeln (§§ 30, 33, 34, 35 BauGB).

Ergänzt werden die Regelungen des Baugesetzbuches durch länderspezifische Bestimmungen in den Landesbauordnungen. So legt beispielsweise § 4 Abs. 1 der Landesbauordnung Baden-Württemberg fest:

Was kostet der Hausanschluss von der Strasse bis zum Haus?

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In Städten befindet sich die Gasleitung im Regelfall nicht weit von der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus entfernt. Automatisch vorhanden ist der Anschluss für die Gasversorgung deshalb aber nicht. Denn dieser muss erst individuell beim zuständigen regionalen Versorger beantragt werden. Im Zuge dessen gilt es deshalb sicherzustellen, dass eine Gasversorgung im jeweiligen Einzugsgebiet überhaupt möglich ist. Informationsstellen hierfür sind neben dem lokalen Versorger auch das örtliche Bauamt. Mieter könnten zudem ihren Vermieter kontaktieren. In der Regel gibt dieser bereits bei einer Mietwohnung vor, auf welche Art und Weise geheizt wird, da diese Entscheidung für das gesamte Objekt getroffen wird.

Übrigens: Möchten Sie Gas anmelden, sind Sie nicht auf den örtlichen Versorger angewiesen. Hier besteht eine große Wahlfreiheit.

Wer zahlt den Strom beim Hausbau?

Wir sind es gewohnt, dass Strom aus der Steckdose kommt. Was aber, wenn das Haus mit der Steckdose erst noch gebaut wird und die Bauarbeiten zwingend Strom benötigen? Für die Stromversorgung von Baustellen gibt es Baustrom. Wir zeigen Ihnen den Weg zu Ihrem Baustromanschluss, damit der Bau Ihrer Traumimmobilie von Anfang an gut mit Energie versorgt ist.

Baustrom wird immer im Rahmen der sogenannten Grund- und Ersatzversorgung geliefert und exakt über einen Baustromzähler abgerechnet. In unserem Fall ist das der WEMAG Ökostrom Regional Tarif und der zuständige örtliche Netzbetreiber. Im regionalen Versorgungsgebiet der WEMAG ist das die WEMAG Netz GmbH. Sie stellt Ihnen den Anschluss zur Verfügung.

Was gehört alles zu den Erschließungskosten?

Wie berechnet man die Erschließungskosten?

Ein Grundstück durchläuft drei Phasen, bevor ein Gebäude darauf errichtet werden darf.

Zunächst einmal ist es nur ein Grundstück. Dabei kann es sich um Ackerland oder eine Wiese handeln.

Plant die Gemeinde, langfristig zu wachsen, wird aus dem Grundstück Bauerwartungsland. Damit darf immer noch nicht gebaut werden, aber es steht zu erwarten, dass früher oder später die letzte Phase eintritt.

Im Allgemeinen fallen Kosten für folgende Positionen an:

Strom: Kein Haus kann ohne Strom auskommen. Selbst wenn er durch eine Photovoltaikanlage oder ein Windrad selbst erzeugt wird, benötigt es einen Stromanschluss.
Kanalisation: Das Gebäude benötigt Wasser. Selbst wenn es einen Brunnen gibt, muss das Abwasser in die Kanalisation zurückgeleitet werden.
Gas: Erfolgt das Heizen mit Gas, muss ein Anschluss an die Gasleitung des örtlichen Versorgers gelegt werden. Die Gasanschlusskosten entfallen, wenn der Eigentümer auf Öl oder regenerative Energien zurückgreift oder es sich um ein Passivhaus handelt.
Sonstige technische Anbindungen: Dazu zählen beispielsweise Telefon, DSL-Anschluss und Kabelfernsehen. In einigen Regionen lassen sich diese Kosten ebenfalls ausklammern, wenn die Eigentümer den Fernsehempfang durch Satellit und Internet mit Telefon per Funk nutzen.
Es kann allerdings auch sein, dass noch Erschließungskosten für Fußweg und Straßenbeleuchtung notwendig werden.
Bei der Wandlung von Bauerwartungsland in Bauland, spätestens jedoch mit dem Bauantrag, muss das Grundstück vermessen werden. Die Vermessung umfasst die Positionen: amtlicher Lageplan mit drei Ausführungen, objektbezogener Lageplan, Lage- und Höhenüberprüfung, Gebäudeeinmessung, Feinabsteckung, Gebühr der Vermessungsunterlagen, Mehrwertsteuer. Für die Vermessung fallen in der Regel 2.000 Euro bis 3.000 Euro an.
Besteht Bedarf an einem Bodengutachten, beispielsweise in Bezug auf den Grundwasserspiegel, wenn sich in der Nähe ein Gewässer befindet, berechnet der Gutachter zwischen 500 Euro und 800 Euro.

Wann muss ein Grundstück erschlossen werden?

Mit der vorgeschriebenen Erschließung von Grundstücken soll sichergestellt werden, dass bebaute Flächen im erforderlichen Umfang an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen sind. Bauwillige treffen bei der Grundstückssuche häufig auf Begriffe wie „teilerschlossenes Grundstück“ oder „vollerschlossenes Grundstück“. Auch der Begriff „unerschlossenes Grundstück“ taucht mitunter auf.