Was ist eine Kaution einfach erklärt?

Eine Kaution wird beim Abschluss eines Mietvertrages hinterlegt. Sie bietet dem Vermieter Sicherheit, falls Schäden entstehen oder der Mieter seine Miete nicht zahlt. Wie hoch die Kaution sein darf und wie Mieter sie wieder zurückbekommen, lesen Sie in diesem Beitrag.

‌Eine Kaution hinterlegt der Mieter beim Vermieter, wenn diese ein Mietverhältnis eingehen. Dieser Geldbetrag oder die Bürgschaft sichert den Vermieter ab, falls der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht oder seine Miete nicht bezahlt. Auch vor Mietnomaden können Sie sich so besser schützen. Daher wird sie auch Mietsicherheit genannt. Die Grundlage dafür bietet § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Kaution kann auf unterschiedliche Arten angelegt werden. Beispiele dafür sind die Barkaution, ein Sparbuch, eine Bürgschaft oder die Mietkautionsversicherung.‌‌Entsteht ein Schaden, darf der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen. Das darf er allerdings nicht einfach so, sondern nur, wenn ihm tatsächliche Ansprüche darauf entstehen. Schäden, bei denen dies der Fall ist, sind z.B. ausstehende Nebenkosten. Auch Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung (wenn sie vom Mieter verursacht wurden) zählen dazu. Der Vermieter darf dann die Kaution – oder Teile davon – einbehalten. Das gilt für die Summe, die für etwaige Reparaturen von Schäden oder die ausstehenden Nebenkosten anfällt.‌‌

‌Bei Wohnraummieten darf die Kaution gemäß § 551 BGB nicht mehr als drei Monatskaltmieten ausmachen. Kaltmiete bedeutet, dass die Nebenkosten wie Strom-, Heizkosten usw. noch nicht eingerechnet sind. Die Kaution wird nur durch die Zinsen, die dem Vermieter durch die Anlage der Kaution bei einem Kreditinstitut entstehen, über diesen Betrag erhöht. Auch wenn mehrere Sicherheitsleistungen zu erbringen sind, darf die Summe nicht höher als drei Monatsmieten sein. ‌‌Sollte der Vermieter trotzdem eine Kaution verlangen, die höher ist als drei Monatskaltmieten, ist der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet. Bemerkt der Mieter erst später, dass er eine zu hohe Kaution bezahlt hat, hat er Anspruch auf die Rückzahlung des zu viel bezahlten Betrages der Kaution. Auch wenn bei einer Bürgschaft die eingetragene Summe auf der Urkunde höher ist als drei Monatskaltmieten, ist diese nicht gültig. ‌‌Der Vermieter kann während des laufenden Mietverhältnisses die Miete erhöhen. Die Kaution darf er damit aber nicht erhöhen. Diese bleibt so, wie zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart. Findet sich eine widersprüchliche Klausel im Vertrag, so ist diese unwirksam.‌‌

Wie funktioniert das mit der Kaution?

Bei einer Kaution handelt es sich um eine Geldsumme, die man als Sicherheit beim Mieten einer Wohnung oder Ähnliches hinterlegen muss. Die Kaution wird auch Mietsicherheit genannt.

Kaution (© Andre Bonn - Fotolia.com)

Man hat den Mietvertrag für die neue Wohnung in der Hand und findet in der Regel einen Passus zum Thema „Kaution“ oder „Mietsicherheit“. Hierin ist die Höhe der zu zahlenden Kaution festgelegt. Zudem ist festgelegt, in welcher Form die Kaution zu leisten ist. Die Mietkaution ist nach Abschluss des Mietvertrages zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter zu zahlen. In der Regel zahlt man die Kaution zugleich mit Zahlung der ersten Miete zu Beginn des ersten Monats des Mietverhältnisses.

Was zählt alles zur Kaution?

Jeder Mieter kennt dies: Beim Einzug in eine neue Wohnung muss i.d. Regel eine Mietkaution an den Vermieter gezahlt werden. Er sichert sich damit gegen Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten oder Schäden in der Wohnung ab. Sie ist als eine Art Faustpfand zu verstehen. Im Schadensfall hat der Hausherr Zugriff auf das Geld, und kann es mit seinen Forderungen aus dem Mietvertrag verrechnen. Die Sicherheit darf allerdings nicht für „alles“, sondern nur bei tatsächlichen Ansprüchen aus dem aktuell laufenden Mietverhältnis herangezogen werden, siehe Auflistung unten.

Schäden in der Wohnung
nicht gezahlte Mieten
nicht gezahlte Nebenkosten sowie noch ausstehende Nachzahlungen
Kosten aus Rechtsstreitigkeiten

Mieter müssen nicht in jedem Fall eine Mietkaution zahlen. Hierfür ist zunächst eine schriftliche Vereinbarung, wie z.B. über den Mietvertrag notwendig. Wurde im Mietvertrag die Hinterlegung vereinbart, müssen sich die Mietparteien an die gesetzlichen Vorschriften des (BGB) Bürgerliches Gesetzbuchs halten. Dort sind „Begrenzung und Anlage der Mietsicherheit“ geregelt. Das bedeutet in einfachen Worten: Es wird festgelegt, wie hoch eine Mietkaution sein darf, und bis wann sie vom Mieter gezahlt werden muss. Ebenso findet man dort, wie die Kaution während der Mietdauer angelegt werden kann, und was mit den Zinsen passiert. Wir haben für Sie die wichtigsten Punkte kurz und einfach verständlich zusammengefasst, siehe Überblick zum § 551 BGB.

Was deckt eine Kaution ab?

FÃ¼r das private Mietrecht gibt es hierfÃ¼r klare Regelungen. Sie als Vermieter dÃ¼rfen folgende Forderungen mit der Mietkaution verrechnen:

MÃ¤ngel sind in der Regel nicht erledigte, bei einer Vorbesichtigung des Vermieters vereinbarte SchÃ¶nheitsreparaturen. Wenn sie nicht vom Mieter erledigt werden, kann der Vermieter ihm die fachmÃ¤nnische Erledigung in Rechnung stellen bzw. die Kosten mit der Mietkaution verrechnen. Normale VerschleiÃmÃ¤ngel, wie die Abnutzung einer Herdplatte, kÃ¶nnen Ihnen nicht in Rechnung gestellt werden.

Wird die Kaution zurückgezahlt?

Die Kaution dient dem Vermieter zur Sicherung der Forderungen, die sich aus dem gesamten Mietverhältnis ergeben. Sie kann daher für Ansprüche gegen den Mieter auf Bezahlung der Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigung oder von Schadensersatz genutzt werden.

Wird das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Dieser Anspruch ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, aber noch nicht fällig. Vereinfacht bedeutet das: Der Vermieter kann die Kaution zurückzahlen, muss es aber noch nicht sofort tun. Vielmehr hat er Zeit zu prüfen, ob er Ansprüche, z.B. wegen einer Beschädigung der Wohnung, gegen den Mieter hat. Hat der Vermieter noch offene Forderungen gegen den Mieter, kann er mit diesen gegen den Rückgabeanspruch des Mieters aufrechnen.

Beispiel Kaution einbehalten

Wie oft muss man Kaution bezahlen?

Bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses verlangen Vermieter häufig eine Sicherheitsleistung, die allseits bekannte Mietkaution. Damit wollen sie sich für den Fall absichern, dass der neue Mieter seine Miete nicht wie vereinbart zahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht. Verhält sich der Mieter hingegen während der gesamten Mietdauer tadellos und erfüllt alle Forderungen, muss der Vermieter ihm am Ende des Mietverhältnisses die Kaution zurückerstatten.

Aber wann muss Mietkaution eigentlich gezahlt werden? Gibt es hierzu gesetzliche Regelungen? Muss man immer Mietkaution zahlen? Und was passiert laut Mietrecht, wenn die Kaution nicht gezahlt wird? Diese und weitere Fragen klären wir im folgenden Ratgeber.

Wie viel Kaution ist normal?

Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung dar. Sie dient dem Vermieter zu Absicherung diverser Forderungen, die im Zusammenhang mit dem MietverhÃ¤ltnis stehen. Das kÃ¶nnen einerseits ausstÃ¤ndige Mietzinszahlungen sein, aber auch Reparaturen, wenn die Mietwohnung bei Auszug SchÃ¤den aufweist.

In den mietrechtlichen Gesetzen gibt es keine Verpflichtung, dass MieterInnen eine Kaution hinterlegen mÃ¼ssen. Will der Vermieter eine verlangen, so muss er dies vertraglich vereinbaren. Ohne Vereinbarung gibt es keine Verpflichtung. Auch nachtrÃ¤glich kann der Vermieter nicht verlangen, dass eine Kaution hinterlegt wird, wenn dies nicht vertraglich vereinbart wurde.

Wie bekommt man die Kaution zurück?

Die Kaution, die Sie beim Vermieter hinterlegt haben, ist Ihr Eigentum. Wenn Sie ausziehen, haben Sie daher grundsätzlich ein Recht darauf, die Mietkaution zurückzubekommen. Die Rückzahlung muss gemäß § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch die Zinsen enthalten, die sich während der Mietdauer angesammelt haben. Denn: Ihr Vermieter war verpflichtet, die Kaution entsprechend anzulegen.

Nach Ende der Mietdauer darf der Vermieter die Kaution verwenden, um ausstehende Zahlungen zu begleichen. Dazu gehören zum Beispiel Mietschulden, die beglichen werden müssen oder Betriebskosten- und Nebenkostennachzahlungen.

Wann bekommt man die Kaution nicht zurück?

Sie haben die Wohnung gekündigt und sind bereits mit all Ihren Sachen ausgezogen? Nach Ihrem Auszug ist es Zeit für die Abnahme der Wohnung. Im Abnahmetermin begutachtet der Vermieter oder die Hausverwaltung die leerstehende Wohnung. Es wird überprüft, wie Sie als Mieter die Wohnung hinterlassen haben. Denn die Kaution dient lediglich der Sicherheit: Vermieter sollen nicht auf den Kosten sitzenbleiben, wenn Beschädigungen oder Mietschulden bestehen.

Ein Ausbleiben der Kautionsrückzahlung kann verschiedene Gründe haben.

Sie haben die monatliche Miete oder die Nebenkosten nicht vollständig bezahlt.
Sie haben sich trotz vorheriger Vereinbarung nicht um Reparaturen oder Ähnliches gekümmert.
Sie haben sich nicht an Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag gehalten.
Sie haben vor Ihrem Auszug größere Schäden in der Wohnung hinterlassen.

Wenn es schon vor dem Auszug Probleme mit dem Vermieter gab, gibt es die Möglichkeit, sich von einer Anwältin für Mietrecht begleiten zu lassen, wenn die Wohnung abgenommen wird. Ein Anwalt für Mietrecht hat durch die jahrelange Erfahrung mit Mietverträgen und dem Einklagen von Kautionen einen ganz anderen Blick auf die Tatsachen und kann daher gut einschätzen, ob zu Ihren Gunsten oder zu Ihren Ungunsten protokolliert wurde. Wenn sich das Protokoll negativ auf die Kaution auswirkt, kann Ihnen dieser Anwalt oder diese Anwältin besser weiterhelfen, weil er oder sie sich ein eigenes Bild von der Situation machen kann.

Wie hoch ist eine Kaution in der Regel?

Hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine höhere Mietkaution gezahlt, sodass die gesetzliche Obergrenze überschritten wurde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung, vielmehr bleibt die Kautionsvereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam (BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 86/03). Der Mieter kann jedoch den überzahlten Teil vom Vermieter zurückfordern.

Beispiel: Sie haben bei einer Kaltmiete von monatlich 500 Euro an den Vermieter 2.000 Euro Mietkaution gezahlt. Ihr Vermieter durfte maximal 1.500 Euro Mietsicherheit verlangen. Ihnen stehen somit 500 Euro Rückerstattung zu.

In welchen Fällen bekommt man die Kaution nicht zurück?

Auch Vermieter kÃ¶nnen aus den verschiedensten GrÃ¼nden Insolvenz beantragen, also zahlungsunfÃ¤hig sein. Ihr Geld ist sicher und nicht pfÃ¤ndbar, wenn der Vermieter sich an die gesetzliche Auflage gemÃ¤Ã Â§ 551 Abs. 3 gehalten hat und Ihre Barkaution auf ein extra dafÃ¼r eingerichtetes Bankkonto eingezahlt wurde. Denn ist der Geldbetrag erst einmal auf einem Kautionskonto, kann der Vermieter Ihr Geld auch nicht auf ein Privatkonto Ã¼berweisen, ohne dass Sie dem zustimmen.

Problematisch wird es, wenn der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist und die Kaution auf einem seiner privaten Konten lag. Dann hat er zwar das Gesetz missachtet und wird dafÃ¼r auch schuldig gesprochen, aber Ihr Geld ist Teil der Insolvenzmasse und somit in Gefahr.

Was tun wenn man kein Geld für Kaution hat?

Wer kein Geld für die Mietkaution aufbringen oder den Betrag nicht sofort in bar entrichten kann, hat meist bereits schlechte Karten beim potenziellen Vermieter. Viele Wohnungsvermieter bekommen sofort Zweifel an der Bonität und Solvenz des Mietinteressenten. Da es heute mitunter sehr schwer ist, Mietnomaden und generell säumige Mieter per Räumungsklage und Zwangsräumung aus der Wohnung zu bekommen und sich sein Eigentum und Nutzungsrecht an der Mietwohnung wieder zu verschaffen, ist für viele Vermieter hier bereits faktisch Schluss, und die vermeintlich insolventen Mietbewerber werden aussortiert. Für alle Beteiligten lohnt grundsätzlich ein Blick ins Mietrecht, auch wenn es bei Streitigkeiten ohne Anwalt meist nicht geht.

Bei einer Schlange von manchmal mehreren Hundert Bewerbern haben selbst gutsituierte Doppelverdiener manchmal schlechte Aussichten auf den Zuschlag. Wer die Mietkaution von vornherein nicht zahlen kann, hat kaum eine Chance.

Ein privater Bürger mit einwandfreier Bonität kann zur Sicherheit einspringen. Für den Vermieter hat das den Vorteil, dass er bei Ausfall des Mieters den Bürgen in Anspruch nehmen kann. Grundsätzlich ist es aber problematisch, Freunde, Bekannte oder Familie in ein solches verpflichtendes Bürgschaftsverhältnis hereinzuziehen. Es sind beim Streit über strittige Geldforderungen schon oft Freundschaften und Familien zerbrochen.

Ist eine Kaution Pflicht?

Unter der Mietkaution ist eine Absicherung für Vermieter zu verstehen, die dieser vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann.

Mithilfe dieser Absicherung können Sie als Vermieter verschiedene Forderungen begleichen, die der Mieter nach seinem Auszug noch schuldig ist, beispielsweise indem er im Mietvertrag festgelegte Pflichten nicht vollständig und ordnungsgemäß erfüllt hat.

Zu bestehenden Forderungen zählen unter anderem Schadenersatz und fällige Reparaturen, aber auch ausstehende Nebenkosten- und Mietzahlungen.

Wie die Zahlung letztlich durch den Mieter ausgeführt wird, sollte bereits im Mietvertrag festgelegt werden. Dem Mieter stehen verschiedene Arten zur Verfügung, wie der Betrag entrichtet werden kann. Als Vermieter haben Sie jedoch das Recht, über die Art der Mietkaution frei zu entscheiden.

Kann ich Miete mit Kaution verrechnen?

Der Mieter ist verpflichtet, bis zum letzten Monat die Miete an den Vermieter zu bezahlen. Die Zahlungspflicht endet mit der Beendigung des Mietvertrages. Ein Recht, die letzte Mietzahlung mit der hinterlegten Kaution zu verrechnen, steht dem Mieter nicht zu.

Dies ist darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass die Kaution erst nach der Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses und nach der RÃ¼ckgabe der Mietsache fÃ¤llig wird. Vorher muss der Vermieter die Kaution nicht zurÃ¼ckzahlen. Sinn und Zweck dieser Regelung ist, dass der Vermieter erst nach dem Erhalt der Mietsache Ã¼berprÃ¼fen kann, ob und in welcher HÃ¶he AnsprÃ¼che gegen den Mieter vorliegen. Diese sind in der Regel Betriebskosten, Renovierungs- und Instandsetzungskosten, von denen der Vermieter erst nach dem Auszug des Mieters Kenntnis erlangt.

Kann der Vermieter die komplette Kaution einbehalten?

Die Kautionsrückzahlung nach dem Auszug sorgt immer wieder für Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Wenig überraschend, denn hier prallen zwei entgegengesetzte Interessen aufeinander. Mieter wollen einfach schnellstmöglich ihr Geld zurück und das Thema alte Wohnung abhaken. Vermieter möchten sich hingegen möglichst lange absichern, falls noch Kosten anfallen, die auf den ehemaligen Mieter zurückzuführen sind.

Erschwerend hinzu kommt, dass es im Mietrecht keine genaue Regelung gibt, wann die Kaution nach dem Auszug zurückgezahlt werden muss. Grundsätzlich gilt, dass Vermieter das Geld nach Beendigung des Mietverhältnisses schnellstmöglich zurückzahlen sollen. Gleichzeitig sieht der Gesetzgeber aber vor, dass Vermietern eine “angemessene Frist” zur Verfügung stehen muss, um zu prüfen, ob er noch Ansprüche gegenüber dem Mieter hat, die es rechtfertigen, die Kaution vollständig oder teilweise einzubehalten. Als Mieter hast du also leider keinen Anspruch darauf, dein Mietkaution direkt mit der Schlüsselübergabe zurückzubekommen.

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