Was bedeutet es wenn ein Grundstück erschlossen ist?

Inhaltsverzeichnis:

1. Was bedeutet es wenn ein Grundstück erschlossen ist?
2. Was muss man tun um ein Grundstück zu erschließen?
3. Wann ist ein Grundstück rechtlich erschlossen?
4. Wann ist ein Grundstück Erschließungsbeitragsfrei?
5. Kann ich mein Grundstück selbst erschließen?
6. Was kostet ein Grundstück zu erschließen?
7. Kann man jedes Grundstück erschließen lassen?
8. Wie läuft eine Erschließung ab?
9. Was kostet 1m Erschließung?
10. Wer zahlt Stromanschluss bis zum Grundstück?
11. Wer trägt die Kosten für Erschließung?
12. Was kostet der Hausanschluss von der Straße bis zum Haus?
13. Wie lange dauert es ein Grundstück zu erschließen?
14. Was kostet ein Stromanschluss für ein Grundstück?
15. Was kostet Wasseranschluss Grundstück?

Was bedeutet es wenn ein Grundstück erschlossen ist?

Die Regelungen des Baugesetzbuches beziehen sich auf die bauplanungsrechtlichen Aspekte der öffentlichen Erschließungsanlagen bis hin zu den privaten Grundstücksgrenzen, während die Regelungen der jeweiligen Landesbauverordnung auf die bauordentliche Erschließung auf dem Grundstück selbst bezogen sind.

Im Einzelnen gehört zu der Erschließung der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Versorgungsnetz:

• Abwasseranschluss
• Elektrizitätsanschluss
• verkehrsgerechte Anbindung an eine Straße
• Wasseranschluss

Was muss man tun um ein Grundstück zu erschließen?

Gemeinden sind zuständig für die Bereitstellung von Infrastruktur in ausgewiesenen Baugebieten. In diesem Zusammenhang stellt die Erschließung von Grundstücken eine wichtige Aufgabe jeder Gemeinde dar.

Unter Erschließung versteht man alle baulichen Maßnahmen sowie rechtliche Regelungen, die notwendig sind, damit eine Immobilie genutzt werden kann. Dazu gehört beispielsweise der Anschluss eines Grundstücks an das öffentliche Verkehrs- und Versorgungsnetz, z. B. an die Wasser- und Stromversorgung. Darüber hinaus muss auch für einen Anschluss an das Telefonnetz sowie evtl. an das Kabelfernsehen und Internet gesorgt werden.

Wann ist ein Grundstück rechtlich erschlossen?

Im Hinblick auf die Erschließung sind in Verkaufsanzeigen für Grundstücke in der Regel diese Begriffe zu lesen:  

• Rohbauland/rohes Bauland
• Grundstück teilerschlossen
• Grundstück voll erschlossen

Der Unterschied hierbei liegt darin, inwiefern das Grundstück bereits an verschiedene Versorgungsleitungen und -einrichtungen angebunden ist, die für die gewünschte Nutzung des Grundstücks nötig sind. Soll etwa ein Haus darauf errichtet werden, brauchen die künftigen Bewohner nicht nur Strom, sondern zum Beispiel auch Wasser.  

Sofern ein Grundstück gekauft wird, um darauf eine Wohn- oder auch Gewerbeimmobilie zu bauen, muss die Versorgung mit gewissen Dingen gewährleistet sein, damit die Immobilie später sinnvoll genutzt werden kann.

Die fünf wesentlichen Erschließungskriterien für Grundstücke sind die Anschlüsse an:

Wasser

Wann ist ein Grundstück Erschließungsbeitragsfrei?

| 28. September 2022

Das richtige Grundstück ist gefunden und bestens geeignet für den Bau des eigenen Traumhauses. Doch bevor die Baugenehmigung beantragt wird, steht das Thema „Erschließung des Grundstücks“ auf der Agenda. Ist das Wunschgrundstück nämlich noch nicht erschlossen, kommen einige Erschließungskosten auf den Bauherrn zu. Der Begriff „Erschließung“ meint die „Zugänglichmachung“ des Grundstücks nach dem Baugesetzbuch (BauGB), so dass das Grundstück überhaupt erst bebaut werden darf. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungskosten hat, je nach Gemeinde und Region, der neue Grundstückseigentümer zu übernehmen – und da kommt schnell einiges zusammen. Unser Ratgeber klärt auf: Welche Erschließungskosten gibt es überhaupt, wie hoch sind diese und wann sind sie zu bezahlen?

Artikelübersicht:

Grundsätzlich wird zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung unterschieden. Die öffentliche Erschließung ist Aufgabe von Bund, Land und Gemeinde und meint alle Baumaßnahmen, die bis zur Grundstücksgrenze reichen. Die innere oder private Erschließung, die innerhalb der Grundstücksgrenzen erfolgt, beinhaltet alle baulichen Maßnahmen zum Anschluss an die Versorgungseinrichtungen.

Bauland muss verkehrsmäßig und technisch erschlossen werden. Zu den verkehrsmäßigen Erschließungskosten gehören Straßenbau, Fußwege, öffentliche Plätze und Grünflächen, Beleuchtung und Lärmschutz und sogar gegebenenfalls Kinderspielplätze. Die technische Erschließung umfasst die Zuleitungen für die spätere Hausinstallation. Die zugehörigen technischen Erschließungskosten sind also jene Kosten, die für den Anschluss an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze fällig werden. Gemeint sind Strom, Gas, Wasserversorgung sowie der Anschluss an die Kanalisation für Abwasser.

Die öffentliche Erschließung beantragt der Grundstückseigentümer bei der zuständigen Gemeinde, diese gibt die Erschließung dann in Auftrag. Die privaten Erschließungsmaßnahmen müssen vom Grundstückseigentümer selbst organisiert werden – das Bauamt kennt die richtigen Ansprechpartner und Schritte zum Grundstück erschließen und hilft weiter.

Prinzipiell kommt bis auf den Anteil der Gemeinde immer der Grundstückseigentümer für die Erschließungskosten auf. Einzelvertraglich können Käufer und Verkäufer des Grundstücks jedoch eine abweichende Regelung vereinbaren. Zum Beispiel dann, wenn bereits ein Teil der Erschließung stattgefunden hat, das Grundstück also bereits teilerschlossen wurde. Dann ist bzw. war der bisherige Eigentümer zur Zahlung der Teil-Erschließungskosten verpflichtet, da er zum Zeitpunkt des alten Bescheids als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. So oder so gilt: „Beim Kauf eines Grundstücks (…) sollte geklärt werden, ob Erschließungskosten anfallen, wie hoch diese sind und ob diese gegebenenfalls zusätzlich zu einer angebotenen Bauvertragsvergütung zu entrichten sind“, raten auch die Experten vom Bauherren-Schutzbund e.V. in ihrem Ratgeberblatt 39 „Baugrundstück – Baugrundrisiko – Erschließung“.

Mindestens zehn Prozent der öffentlichen Gesamtkosten muss die Kommune tragen. Doch die übrigen bis zu 90 Prozent kann sie als Erschließungsbeitrag weitergeben, was kräftig zu Buche schlagen kann. Ausnahmen bestätigen allerdings die Regel: Es kommt vor, dass Kommunen deutlich mehr als zehn Prozent der Erschließungskosten übernehmen, etwa, wenn in einem bestimmten Gebiet Neubauten besonders gefördert werden sollen.

Die Kostenberechnung im Detail gestaltet sich teilweise recht kompliziert: Ist der Neubau einer Straße zum zukünftigen Baugrundstück erforderlich, so regelt das Baugesetzbuch die Kosten nach dem Bundesrecht. Ist allerdings schon eine Schotterstraße vorhanden, so berechnet dagegen die Kommune die Asphaltierung nach dem Kommunalabgabenrecht – und die Kosten variieren wiederum von Bundesland zu Bundesland. Den Anschluss an die Versorgungsleitungen für Baustrom oder die Hausinstallation berechnen hingegen die regionalen Versorgungsdienstleister.

Kann ich mein Grundstück selbst erschließen?

Die Pflicht zur Erschließung eines Baugrundstücks ist im Baugesetzbauch (BauGB) in den §§ 123 bis 135 geregelt. Das Gesetz besagt zum einen, dass die Erschließung eines Grundstücks Aufgabe der Gemeinde ist.

Des Weiteren sind die Gemeinden dazu verpflichtet, die Erschließungskosten so kostengünstig wie möglich zu halten und die nötigen Maßnahmen bis zur Fertigstellung des Gebäudes abzuschließen. Eine der wichtigen Grundvoraussetzungen für eine Erschließung durch die Gemeinde ist, dass das betreffende Grundstück innerhalb eines amtlichen Bebauungsplans liegt und auch als Bauland ausgezeichnet ist.

Was kostet ein Grundstück zu erschließen?

• Die Erschließung kostet durchschnittlich zwischen 23.000 bis 35.000 Euro

• Erschließungskosten bestehen aus der privaten und der öffentlichen Erschließung

• Die Gemeinde beteiligt sich an den Erschließungskosten

Mit der Erschließung kommen hohe Kosten und viel Aufwand auf Sie zu

Erschließungskosten fallen an, sobald das Grundstück zugänglich und nutzbar gemacht werden soll.

Die Erschließung eines Grundstücks besteht aus mehreren baulichen Maßnahmen.

Diese lassen sich in öffentliche und private/innere Maßnahmen aufteilen.

Beide Arten der Erschließung beinhalten jeweils die verkehrsmäßige und die technische Erschließung.

Kann man jedes Grundstück erschließen lassen?

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Sobald ein Stück Land zu Bauland erklärt wird und bebaut werden soll, muss das Grundstück erschlossen werden. Erst nach der Erschließung kann eine Baugenehmigung für einen Neubau erteilt werden. Für jeden Bauherren auf einem bisher nicht bebauten Grundstück ist die Erschließung der erste Schritt auf dem Weg zum Bau des Eigenheims. Je nach Lage des Grundstücks und regionalen rechtlichen Regelungen variieren die Erschließungskosten stark. Als zukünftiger Bauherr sollten Sie sich vorab allgemein über öffentliche Erschließungskosten und Gepflogenheiten der jeweiligen Gemeinde informieren, um am Ende mit einem guten Gefühl in das Vorhaben „Bau des Wohntraums“ zu starten. Aber was bedeutet Erschließung des Grundstücks konkret? 

Wie läuft eine Erschließung ab?

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Sobald ein Stück Land zu Bauland erklärt wird und bebaut werden soll, muss das Grundstück erschlossen werden. Erst nach der Erschließung kann eine Baugenehmigung für einen Neubau erteilt werden. Für jeden Bauherren auf einem bisher nicht bebauten Grundstück ist die Erschließung der erste Schritt auf dem Weg zum Bau des Eigenheims. Je nach Lage des Grundstücks und regionalen rechtlichen Regelungen variieren die Erschließungskosten stark. Als zukünftiger Bauherr sollten Sie sich vorab allgemein über öffentliche Erschließungskosten und Gepflogenheiten der jeweiligen Gemeinde informieren, um am Ende mit einem guten Gefühl in das Vorhaben „Bau des Wohntraums“ zu starten. Aber was bedeutet Erschließung des Grundstücks konkret? 

Was kostet 1m Erschließung?

Eine Erschließung ist die „Zugänglichmachung“ eines Grundstücks und wird dann gemacht, wenn auf einem Stück Land einmal gebaut werden soll. Eine Erschließung wird also in den allermeisten Fällen nur im Zusammenhang mit einem Neubau gemacht und ist Voraussetzung, um überhaupt eine Baugenehmigung zu erhalten. Wollen Sie also ein Haus auf einem Grundstück bauen, so muss das Grundstück nach Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein.

Es gibt zwei Arten von Erschließung: die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und die private oder innere Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Haus. Durch eine Erschließung wird also das Grundstück nutzbar gemacht.

Sowohl die öffentliche als auch die private Erschließung eines Grundstücks umfasst wiederum zwei verschiedene Wege der Erschließung. Zum einen gibt es die verkehrsmäßige Erschließung. Diese beinhaltet alle Arbeiten rund um den Straßenbau, Straßenbeleuchtung und Gehwege – also die Arbeiten, die gemacht werden, damit Sie überhaupt zu Ihrem Grundstück hinkommen. Zum anderen gibt es die technische Erschließung. Hiermit ist der Anschluss des Grundstücks an alle Versorgungsnetzwerke gemeint, wie Wasser und Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen.

Zur Erschließung eines Grundstücks gehören zahlreiche bauliche Maßnahmen. Die verkehrsmäßige Erschließung umfasst unter anderem folgende Arbeiten:

• Schaffung öffentlicher und nicht-öffentlicher Gehwege und Straßen
• Anschluss an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen

Bei der technischen Erschließung müssen diese Arbeiten erfolgen:

Wer zahlt Stromanschluss bis zum Grundstück?

Bei Erschließungskosten ist zwischen Kosten für die öffentliche und die private/ innere Erschließung zu unterscheiden. Innerhalb beider Kategorien fallen wiederum zwei Kostenbereiche an: zum einen die Kosten für die verkehrsmäßige, zum anderen für die technische Erschließung. Ausgaben für die Vermessung und Gutachten schlagen als Baunebenkosten zu Buche, darüber hinaus kann eine gegebenenfalls erforderlich Bodensanierung die Kosten erhöhen.

Wer trägt die Kosten für Erschließung?

Als Erschließungsbeitrag wird eine vom Immobilieneigentümer oder Erbbauberechtigten zu zahlende Kommunalabgabe, mit der die Erschließung eines Grundstücks finanziert wird, bezeichnet. Sobald ein Grundstück bebaut werden soll, muss dieses erschlossen werden. Nur so ist es möglich, dass das Haus später einmal mit Wasser und Strom versorgt werden kann. Dazu zählen unter anderem noch Strom, Gas, Internet, Kabelfernsehen und Telefon. Besteht ein Haus bereits, müssen keine Erschließungskosten mehr bezahlt werden.

Was kostet der Hausanschluss von der Straße bis zum Haus?

Wer bei der Kostenplanung seines Bauvorhabens nur mit den Katalogpreisen von Haubauunternehmen und Fertighausfirmen rechnet, vergißt eine von mehreren zusätzlichen Kostenpositionen beim Hausbau: die Baunebenkosten. Diese fallen unabhängig vom Haustypen und Bauunternehmen an und sind bei den Hausbaukosten nicht inklusive.

Zu diesen Baunebenkosten gehören beispielsweise:

Wie lange dauert es ein Grundstück zu erschließen?

Durch die Erschließung wird ein Baugrundstück nutzbar und zugänglich gemacht – es wird baureif. Notwendig ist eine Erschließung nur bei Neubauten, denn ein schon bestehendes Haus liegt ja in der Regel an einer Straße und ist bereits mit Strom, Wasser und einem Telefonanschluss ausgestattet.

Nur für ein erschlossenes Grundstück bekommt ihr eine Baugenehmigung. Unterschieden wird zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung.

Nur Grundstücke, die im Bebauungsplan einer Kommune ausgeschrieben sind, dürfen erschlossen werden. Das geschieht zum größten Teil schon vor Baubeginn. Schließlich braucht ihr Strom und Wasser auch schon in der Bauphase.

Auch die Leitungen für Gas und Telefon oder Internet müssen vor Baubeginn verlegt sein. Anders sieht es bei den Details aus. Die Gehwege werden in einem Neubaugebiet in der Regel erst gepflastert, wenn die Häuser schon stehen.

Beim Kauf eines Grundstücks in einem Neubaugebiet müsst ihr immer mit einem sogenannten Erschließungsbeitrag rechnen. Oft versteckt er sich auch zu einem Großteil im Kaufpreis.

Was kostet ein Stromanschluss für ein Grundstück?

Kostencheck-Experte: Notwendige Versorgungsleistungen sind:

• Strom
• Wasser und Abwasser
• Telefon und Internet
• Gas (falls benötigt)
• Fernwärmeanschluss (nur bei wenigen Gebäuden)

Für alle Anschlüsse sollte man auf jeden Fall Kosten von rund 10.000 EUR bis 15.000 EUR einplanen. Abhängig sind die Anschlusskosten auch immer von der Lage des Hauses auf dem Grundstück und dem Verlauf der jeweiligen Versorgungsleitungen. Außerdem können sie je nach regional zuständigem Versorger oft recht unterschiedlich sein.

Was kostet Wasseranschluss Grundstück?

Möchten Sie ein Haus bauen oder planen Sie eine umfassende Sanierung, ist es wichtig, dass Sie sich über die Gesamtkosten einen Überblick verschaffen. Oftmals werden die Gebühren für die Hausanschlüsse nicht in die Gesamtkosten einkalkuliert. Wenn die Finanzierung ohnehin etwas knapp ausfällt, kann es zu einem Problem werden, wenn die Kostenkalkulation nicht vollständig berüchtigt wird. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass Sie im Vorfeld, also bereits in der Planungsphase, eine Aufstellung über die tatsächlichen Gebühren, die für den Hausanschluss zu zahlen sind, erstellen lassen.

Die Gebühren sind regional unterschiedlich und richten sich vor allem nach der Art und der Lage des Hauses sowie nach der Länge, in der die Anschlüsse geplant werden müssen. Wenn sich das Haus direkt an einer Straße in zentraler Lage befindet, sind die Anschlusskosten geringer als bei Häusern auf dem Land, die eine eigene Zufahrt haben und sich etwas abseits von der Straße befinden. Aus diesem Grund darf die Beispielberechnung nur als Anhaltspunkt verstanden werden. Die tatsächlichen Gebühren berechnen sich immer individuell nach der Lage des Hauses und der Länge der Zuleitungen. Auch die Wahl der Heizung ist ein zu berücksichtigender Kostenfaktor.Die wichtigsten Kostenfaktoren im Überblick:

• lange Zufahrten zwischen Haus und Straße
• einsame Lage, die eine Erweiterung der Versorgungsanschlüsse erfordert
• Neuverlegung eines Wasseranschlusses, wenn bislang ein Sammelbecken genutzt wurde
• Planung einer Heizung mit Erdgas oder Fernwärme
• Planung eines Hauses in einer Region mit hohen Anschlusskosten

Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass die Gebühren für die Verlegung der Anschlüsse innerhalb großer Städte oder in Ballungszentren höher sind auf dem Land. Dafür müssen Sie auf dem Land mit längeren Zuleitungen rechnen, die ebenfalls einen Kostenfaktor darstellen.