Was versteht man unter Untermiete?

Nur der Hauptmieter ist in einem Mietvertrag die Vertragspartei des Vermieters. Der Untermieter schließt einen Mietvertrag (Untermiete) mit dem Hauptmieter, sodass es kein Rechtsverhältnis zwischen Untermieter und dem ursprünglichen Vermieter gibt.[1] Schließen mindestens zwei Personen gemeinsam einen Mietvertrag mit einem Vermieter, so liegt keine Untermiete vor, sondern alle Mieter gehen nach deutschem Recht in der Regel als Gesamtschuldner ein Mietverhältnis zum Vermieter ein (§ 421 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann die Miete dann nach seinem Belieben von jedem der Mieter ganz oder zu einem Teil fordern, der Ausgleich findet zwischen den Mietern statt.

Eine Untervermietung kommt auch in Frage, wenn der Hauptmieter seine Wohnung für längere Zeit nicht nutzt (Auslandsaufenthalt, Montage) und die Mietwohnung bewohnt bleiben soll, oder Teile seiner Wohnung nicht mehr nutzen kann oder will. Dabei können finanzielle Gründe eine Rolle spielen. Es ist eine formale Alternative – insbesondere unter juristischen Gesichtspunkten – zur Wohngemeinschaft.

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Untermiete ist traditionell vor allem in Großstädten eine wirtschaftliche Option, durch die der Hauptmieter seine individuelle Mietbelastungsquote senken kann. Sie war deshalb auch bereits in früherer Zeit, insbesondere bei vorübergehendem Wohnungsmangel üblich, wenn z. B. eine Frau nach dem Tod ihres Ehemannes nur noch eine kleine Witwenrente zur Verfügung hatte, aber die große und entsprechend teure Wohnung nicht aufgeben wollte. Hier bot sich etwa in Universitätsstädten die Aufnahme von Studenten an, die häufig von der Vermieterin auch mit Essen versorgt wurden, was eine weitere Einnahmequelle sein konnte.

In der Regel war die Untermiete auf ein bestimmtes Zimmer innerhalb einer größeren Wohnung oder eines Hauses bezogen und entwickelte sich auch saisonal durch den Tourismus und die großen Messe in Städten wie Frankfurt am Main, Hannover und Leipzig.[2][3] Diese Unterkünfte wurden in den amtlichen Übernachtungsstatistiken jedoch meist nicht berücksichtigt, so dass es nur Schätzungen gibt.[4]

Was bringt ein Untermietvertrag?

Couch frei: Es gibt viele Gründe, einen Untermieter zu suchen | Foto: StockSnap/Naomi Hébert

Möchtest du einen Teil deiner Wohnung untervermieten, solltest du dir dazu immer eine schriftliche Erlaubnis deines Vermieters einholen. Dazu setzt du einfach ein kurzes Schreiben auf, in dem du den Namen des Untermieters nennst und kurz den Grund für die Untervermietung erläuterst.

Die Angabe des Grundes ist deshalb wichtig, weil zur Bewilligung der Untermiete ein berechtigtes Interesse bestehen muss. Ist dieses Interesse gegeben, muss der Vermieter deinem Wunsch, zu vermieten, in der Regel nachkommen – im Zweifel kannst du dein Recht auf Untermiete sogar einklagen. Mögliche Gründe können sein:

Du gehst für eine bestimmte Zeit ins Ausland oder in eine andere Stadt
Du möchtest mit einem Freund zusammenwohnen
Du kannst dir die Wohnung alleine nicht mehr leisten, weil dein Partner ausgezogen ist, du plötzlich weniger verdienst oder deine Eltern dich nicht mehr finanziell unterstützen
Du bist nur selten zu Hause und möchtest dich vor Einbruch schützen

Was ist der Unterschied zwischen Mietvertrag und Untermietvertrag?

Couch frei: Es gibt viele Gründe, einen Untermieter zu suchen | Foto: StockSnap/Naomi Hébert

Du gehst für eine bestimmte Zeit ins Ausland oder in eine andere Stadt
Du möchtest mit einem Freund zusammenwohnen
Du kannst dir die Wohnung alleine nicht mehr leisten, weil dein Partner ausgezogen ist, du plötzlich weniger verdienst oder deine Eltern dich nicht mehr finanziell unterstützen
Du bist nur selten zu Hause und möchtest dich vor Einbruch schützen

Wann spricht man von Untervermietung?

Für die Untervermietung einer Wohnung benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters.
Man unterscheidet zwischen der teilweisen und der vollständigen Untervermietung. Die vollständige Untervermietung einer Wohnung muss der Vermieter nicht akzeptieren.
Der Vermieter kann nur aus triftigen Gründen die teilweise Untervermietung verbieten, doch meistens muss er zustimmen.
Verweigert er die Untervermietung zu Unrecht, erwächst daraus unter Umständen ein Anspruch auf Schadensersatz.
Hauptmieter haften für ihre Untermieter gegenüber dem Vermieter.
Vermieter können einen Zuschlag zur Miete für die Untervermietung fordern. Auch kann der Umlageschlüssel zur Nebenkostenabrechnung angepasst werden.
Touristische Untervermietung muss der Vermieter nicht akzeptieren. Zudem gelten abhängig vom Wohnort spezifische Regelungen, die in der sogenannten Zweckentfremdungssatzung zusammengefasst werden.

Was ist eigentlich eine Untervermietung? Man spricht von einer Untervermietung, wenn der Hauptmieter einer Wohnung eine andere Person in der Wohnung aufnimmt und Wohnraum gegen Bezahlung überlässt. Das Geld fließt zwischen dem Untermieter und dem Hauptmieter. Der Hauptmieter zahlt weiterhin den fälligen Mietbetrag an den Vermieter.

Hauptmieter können eine Wohnung teilweise oder vollständig weiter vermieten. Bei der vollständigen Untervermietung gibt es eine Unterscheidung. Normalerweise müssen Hauptmieter ein Zimmer in der Wohnung für sich behalten, sei es für gelegentliche Übernachtungen oder zum Unterstellen von Möbeln. Das Zimmer muss eindeutig räumlich vom Rest der Wohnung abgegrenzt sein. Wird die komplette Wohnung untervermietet, ohne dass ein Raum für den Hauptmieter reserviert bleibt, resultiert daraus eine zeitliche Begrenzung. Das bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung nicht dauerhaft vollständig untervermieten dürfen, sondern nur vorübergehend. Diese Regelung kann zum Beispiel zur Anwendung kommen, wenn Sie für ein paar Monate im Ausland arbeiten.

Von einer erlaubnispflichtigen Untervermietung abzugrenzen ist unter anderem ein Langzeitbesuch. Ein Zeitraum von 6 bis 8 Wochen ist unkritisch. Überschreitet der Aufenthalt der Gäste diesen Zeitraum, könnte es zu Problemen kommen. Schließlich verbrauchen Gäste Energie und Wasser, was gerade in einem Mehrparteienhaus mit festem Umlageschlüssel für Ärger sorgen kann.

Als Untermieter zählen weder enge Familienangehörige noch Langzeit-Besucher (ca. 6 bis 8 Wochen), Hausangestellte oder Pflegepersonal.

Wer darf einen Untermietvertrag machen?

Die Untervermietung ist in den Paragraphen 540 und 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

Paragraph 540 BGB: In ihm wird festgelegt, dass für die Untervermietung die Erlaubnis des Mieters vorliegen muss. Darüber hinaus wird dort das Recht des Mieters festgeschrieben, das Mietverhältnis bei einer Verweigerung der Untervermietung außerordentlich zu kündigen.

540 BGB

Ist Untermiete strafbar?

Wenn Mieter die eigene Wohnung für einen begrenzten Zeitraum nicht benötigen, dann kann das ganz unterschiedliche Gründe haben: Ob Studienaufenthalt im Ausland, Projektarbeit in einer anderen Stadt oder Work & Travel rund um die Welt – nicht selten kommen Mieter dann auf die Idee, das eigene Zuhause für diese Zeit unterzuvermieten. Das reduziert zum einen deutlich die laufenden Kosten und sorgt zum anderen dafür, dass die Wohnung während der Abwesenheit nicht unbeaufsichtigt ist.

Problematisch kann das werden, wenn eine Untervermietung durch den Vermieter nicht gewollt ist und eine entsprechende Erlaubnis im Mietvertrag daher fehlt. Das Mietrecht regelt die Untermiete in § 540 BGB: Demnach darf der Mieter die Mietsache nur dann einem Dritten gegen Entgelt zur Verfügung stellen, wenn der Vermieter dies ausdrücklich erlaubt. Geht der Mieter ein solches Untermietverhältnis ohne Erlaubnis des Vermieters ein, dann kann dieser möglicherweise eine Unterlassungsklage anstreben oder das Mietverhältnis sogar komplett kündigen.

Ist Untermiete steuerpflichtig?

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) gemäß § 21 I EStG an das Finanzamt gemeldet werden. Auch die Untermieterträge sind Mieterträge. Die Höhe der Untermiete kann frei vereinbart werden.

Ist der Vermieter Arbeitnehmer, muss er ungeachtet des Umstandes, dass der Arbeitgeber automatisch die Lohnsteuer vom Bruttolohn einbehält und an das Finanzamt abführt, eine Einkommensteuererklärung erstellen und einreichen. Selbstständige sind ohnehin verpflichtet, ihre Einkünfte im Wege einer Einkommensteuererklärung dem Finanzamt anzuzeigen.

Was ist bei Untermietvertrag zu beachten?

01.03.2023 - Sie verreisen über einen längeren Zeitraum oder möchten Ihre persönlichen Mietkosten reduzieren? Dann können Sie Ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten. Wie der Mietvertrag aussehen sollte erfahren Sie hier.

Ganze Wohnung untervermieten: Nicht ohne Ihren Vermieter
Wohnung teilweise untervermieten: Diese Regeln gelten
Mietvertrag für Untermiete: Das muss drinstehen
Befristeter Mietvertrag über eine Wohnung zur Untermiete

Wenn Sie Ihre ganze Wohnung untervermieten möchten, benötigen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters. Teilen Sie ihm mit, welche Person einziehen möchte, und legen Sie bei Bedarf den Untermietvertrag mit den Details zum neuen Mietverhältnis vor. Lassen Sie sich die Zustimmung Ihres Vermieters am besten schriftlich geben. So sind Sie im Streitfall auf der sicheren Seite.

Wie lange darf ein Untermieter bleiben?

Im Mietrecht kann Besuch zu einem Thema werden, dass Spannungen zwischen Mietern und Vermietern hervorrufen kann. Meist geht es darum, ob für Mieter überhaupt ein Besuchsrecht besteht, wie viel Besuch erlaubt ist oder auch darum, wie lange ein solcher bleiben darf. Was für Rechte Mieter und Vermieter in diesem Zusammenhang haben, ist meist nicht wirklich bekannt. So kann „Wie lange darf ein Besucher bei mir wohnen?“ durchaus Stirnrunzeln auslösen.

Was das Mietrecht zum Besuch und wie lange dieser stattfinden darf sagt, ob Vermieter Besuch verbieten dürfen und welche Regelungen für Untermieter gelten, betrachtet der nachfolgende Ratgeber näher.

Wie teuer darf Untermiete sein?

Erlaubnis. Holen Sie eine schriftliche Zustimmung des Vermieters ein, bevor Sie Ihre Wohnung unterÂvermieten. Die Aufnahme von EhepartÂnern, Kindern und Eltern ist keine UnterÂvermietung.

GÃ¤ste. Besucher sind keine Untermieter, solange sie keine Untermiete zahlen. Wann aus Besuchern Mitbewohner werden, ist nicht klar geregelt. Ab etwa drei Monaten wird es eng.