Wann zählt ein Einfamilienhaus als Zweifamilienhaus?

Inhaltsverzeichnis:

1. Wann zählt ein Einfamilienhaus als Zweifamilienhaus?
2. Was ist der Unterschied zwischen ein und Zweifamilienhaus?
3. Ist ein Haus mit zwei Wohnungen ein Zweifamilienhaus?
4. Was versteht man unter 2 Wohneinheiten?
5. Ist die Grundsteuer für ein Zweifamilienhaus höher?
6. Was ist ein Zweifamilienhaus bei der Grundsteuer?
7. Ist die Grundsteuer bei einem Zweifamilienhaus höher als bei einem Einfamilienhaus?
8. Was zählt zu 2 Familienhaus?
9. Welche Fehler darf man bei der Grundsteuer nicht machen?
10. Wie wirkt sich das Baujahr auf die Grundsteuer aus?
11. Ist die Grundsteuer für ein Zweifamilienhaus höher als für ein Einfamilienhaus?
12. Wie wird ein Zweifamilienhaus bei der Grundsteuer berechnet?
13. Was passiert wenn ich die Grundsteuererklärung falsch gemacht habe?
14. Für wen wird die neue Grundsteuer teurer?
15. Wird die Wohnfläche vom Finanzamt überprüft?

Wann zählt ein Einfamilienhaus als Zweifamilienhaus?

Jeder Haustyp hat seine kennzeichnenden Merkmale; auch das Zweifamilienhaus weist typische Eigenschaften auf, die diese Hausart definieren. In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Zweifamilienhaus ausmacht und welche Unterschiede es gibt.

AUF EINEN BLICK

Was ist ein Zweifamilienhaus?

Was ist der Unterschied zwischen ein und Zweifamilienhaus?

Für viele Bauherren ist das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eine gute Alternative zum Zweifamilienhaus. Dabei stellt sich natürlich die Frage: Welche der beiden Varianten ist in Sachen Steuern günstiger? Um diese Frage zu beantworten, erläutern wir Ihnen nun den steuerlichen Unterschied zwischen den beiden Varianten.

Die Einliegerwohnung gilt als zweite Wohneinheit eines Einfamilienhauses; eine notarielle Teilungserklärung ist nicht erforderlich. Dementsprechend zieht das Finanzamt den Nutzflächenanteil der Einliegerwohnung von der Wohnfläche des Hauses ab; die Unterhalts- und Baukosten können entsprechend diesem Anteil steuerlich geltend gemacht werden.

Das Zweifamilienhaus hingegen stellt rechtlich zwei völlig unabhängige Wohnungen dar, für die eine Teilungserklärung notwendig ist. Falls Sie die andere Wohnung vermieten, lohnt sich dies, da auch die getrennte Finanzierung festgelegt wird.

Ist ein Haus mit zwei Wohnungen ein Zweifamilienhaus?

Bei einem Zweifamilienhaus handelt es sich um ein mit einem Gebäude, in dem sich zwei Wohneinheiten befinden, bebautes Grundstück. Die beiden Wohneinheiten müssen baulich voneinander getrennt sein und jede Einheit muss einen eigenen Zugang sowie über Küche und Badezimmer verfügen. Der Unterschied zu einem Wohnhaus mit Einliegerwohnung ist, dass die beiden Wohneinheiten über ähnliche viel Quadratmeter Wohnfläche verfügen. Ein Zweifamilienhaus kann als Kapitalanlage errichtet werden und beide Wohnungen sind an zwei unterschiedliche Mieter vermietet. Eher selten werden beide Wohnungen als Wohneigentum konzipiert.

In der Regel ist ein Zweifamilienhaus für zwei Familien geplant. Damit wird deutlich, dass jede Wohneinheit über Küche, Badezimmer, Wohnzimmer und weitere Zimmer verfügen muss. Auch ein Kellerabteil und Pkw-Stellplätze sollten für jede Wohneinheit vorhanden sein. Während die Wohnung im Erdgeschoss meist einen direkten Gartenzugang hat, müssen die Bewohner der oberen Wohnung über das Treppenhaus oder eine Außentreppe den Garten betreten. Wichtig: es müssen den Wohnungen genaue Grundstücksbereich zuordnet werden, um Streitigkeit vorzubeugen. Alternativ kann die obere Wohnung auch über große Terrassen und Balkon verfügen, um somit dem Streitthema Garten aus dem Weg zu gehen.

Was versteht man unter 2 Wohneinheiten?

Von einem Zweifamilienhaus spricht man, wenn sich in dem Haus zwei Wohneinheiten befinden. Diese müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehören zwei selbstständige Wohneinheiten. Dies trifft zu, wenn beide Einheiten baulich eindeutig voneinander getrennt sind. Beide Wohneinheiten müssen somit einen eigenen Aufenthaltsraum zum Wohnen und Schlafen, eine Toilette, eine Waschgelegenheit und Kochecke besitzen. Die Räume müssen eine Einheit bilden, wobei ein eigener Zugang nicht zwingend erforderlich ist. Alles in allem bietet eine separate Wohneinheit viele Vorteile. Daher sollten sich Bauherren vorher gründlich überlegen, ob der Bau eines Zweifamilienhauses nicht mehr Sinn macht. Schließlich können dann auch die Großeltern oder später die eigenen Kinder mit einziehen. Natürlich kann die Zweitwohnung auch einfach vermietet werden.

Der Bau eines Zweifamilienhauses ist ein großes und komplexes Vorhaben. Es gibt viele verschiedene Aspekte, die berücksichtigt werden müssen, um sicherzustellen, dass der Bau reibungslos verläuft und dass das Haus den Erwartungen der Bauherren entspricht. Einer der wichtigsten Aspekte beim Bau eines Zweifamilienhauses ist sind die erforderlichen Baugenehmigungen und die Festsetzungen im Bebauungsplan. Die genauen Anforderungen hängen von der Lage des Hauses und den Plänen der Bauherren ab. 

Ist die Grundsteuer für ein Zweifamilienhaus höher?

Die Höhe der Grundsteuer hängt unter anderem von der Wohnfläche ab. Doch das ist längst nicht alles. Was für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt.

Zu Beginn eines jeden Jahres setzt Ihre Stadt oder Gemeinde die Grundsteuer für alle Eigentümer fest. Eingezogen wird sie dann in der Regel vierteljährlich. Die Höhe des Betrags orientiert sich dabei an diversen Faktoren. Besonders entscheidend ist der Wohnort, aber auch die Wohnfläche ist wichtig.

Was ist ein Zweifamilienhaus bei der Grundsteuer?

Für die Feststellung der neuen Wertverhältnisse ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Bei diesem Finanzamt ist auch die Feststellungserklärung einzureichen.

Für die Festsetzung und Erhebung der Steuer ist dann die Gemeinde zuständig.

Ist die Grundsteuer bei einem Zweifamilienhaus höher als bei einem Einfamilienhaus?

Von den 16 Bundesländern haben die meisten Länder beschlossen, das sogenannte Scholz-Modell zu übernehmen, darunter alle Ost-Bundesländer. Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) warnt nun vor neuen Ungerechtigkeiten. "Mit der Reform der Grundsteuer werden Eigenheimbesitzer vor allem in Ostdeutschland deutlich stärker belastet. Vor allem in Ostdeutschland führt die Reform durch das Scholz-Modell zu deutlichen Kostensteigerungen für Hauseigentümer", kritisierte VDGN-Präsident Jochen Brückmann und verwies auf eine Untersuchung  der Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft Mazars.

Bisher wurden in den ostdeutschen Bundesländern bei der Berechnung der Grundsteuer die Werte aus dem Jahr 1935 herangezogen. Im Westen wurden dagegen die Werte von 1964 als Basis genommen. Bei einem wertorientierten Grundsteuermodell müsse von deutlich höheren Grundsteuerbelastungen ausgegangen werden, zumal Eigenheime und Grundstücke in den Werten in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen sind, so Brückmann.

Die Prognosen des Verbandes werden Hausbesitzer nicht freuen: Danach könnten sich die Grundsteuerlasten von Eigenheimbesitzern gerade in östlichen Ballungszentren wie im Berliner Umland ab dem Jahr 2025 fast verdoppeln, im östlichen Teil Berlins sogar fast verdreifachen.

• Beispiel 1: Berlin-Kaulsdorf: Dort ergebe sich  eine Erhöhung der Grundsteuer nach dem Scholz-Modell und dem gleichen Hebesatz von 810 Prozent von 346,47 Euro auf 1.010,95 Euro. Das entspreche einer Steigerung um 192 Prozent. Man müsste den Hebesatz in Berlin auf 280 Prozent senken, um eine gleiche Steuerschuld zu erreichen.
• Beispiel 2: Hohen-Neuendorf: In dieser Brandenburger Gemeinde erhöhe sich die Grundsteuer bei dem gleichen Hebesatz von 350 Prozent von 208,25 Euro auf 384,67 Euro. Das entspreche einer Steigerung um 84,7 Prozent. Man müsste den Hebesatz in Hohen Neuendorf auf 190 Prozent senken, um eine gleiche Steuerschuld zu erreichen.
• Beispiel 3: Dresden-Gorbitz: In Dresden erhöhe sich die Grundsteuer bei dem gleichen Hebesatz von 635 Prozent von 353,21 Euro auf 619,34 Euro. Das entspricht einer Steigerung um 75,35 Prozent. Man müsste den Hebesatz in Dresden-Gorbitz von 635 auf 490 Prozent senken, um eine Steuerschuld von dann rund 478 Euro zu erreichen. Hier liegt eine Beispielrechnung des Bundesministeriums für Finanzen zugrunde.

Was zählt zu 2 Familienhaus?

Gleich auf der Straßenseite deuten die beiden separaten Eingangsbereiche auf ein Haus mit zwei Wohneinheiten hin. Foto: GussekHaus

Zwei Wohneinheiten unter einem Dach sind die ideale Voraussetzung für eine flexible Nutzung des Hauses – gerade in Hinblick auf die künftige Familienplanung.

Welche Fehler darf man bei der Grundsteuer nicht machen?

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen alle Eigentümer in Deutschland eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. Diese ist eine Art zweite Steuererklärung für alle Besitzer von Wohnungen, Häusern oder Grundstücken und sollte idealerweise online über das Elster-Portal eingereicht werden. Erklärungen auf Papier dürfen in vielen Bundesländern nur auf Antrag gestellt werden.

Eigentümer berichteten dabei von Problemen beim Ausfüllen der Formulare im Elster-Portal und komplizierten Formulierungen in Behördendeutsch. Ein Hotline-Mitarbeiter, der für das Finanzamt in Nordrhein-Westfalen telefonisch Fragen zur Grundsteuer beantwortet, erzählte im Sommer dem Spiegel von älteren Anrufern, die am Telefon geweint hätten. Der Grund: Sie hätten nicht einmal das Informationsschreiben, das eigentlich bei der Abgabe der Erklärung helfen soll, verstanden.

Wie wirkt sich das Baujahr auf die Grundsteuer aus?

Stand: 06.03.2023 - Die neue Grundsteuer wird ab dem 1.1.2025 erhoben. Bis dahin müssen die Besteuerungsgrundlagen festgestellt und die notwendigen Besteuerungsverfahren eingeführt werden. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die Verhältnisse zum 1.1.2022 (Hauptfeststellungszeitpunkt).

• Änderungen durch die Grundsteuerreform
• Fristen und Termine der Grundsteuerreform
• Was ist die Grundsteuerreform?
• Warum muss die Grundsteuer reformiert werden?
• Wie wird die Grundsteuer berechnet?
• Bewertung von Wohnimmobilien nach dem Bundesmodell
• Für welche Immobilien gilt eine niedrigere Steuermesszahl nach Bundesmodell?
• Modelle der vom Bundesmodell abweichenden Bundesländer und Stadtstaaten
• Was müssen Immobilieneigentümer jetzt tun?
• Erforderliche Unterlagen für die Grundsteuer-Steuererklärung
• Grundsteuer: Steuerbescheide prüfen und Einspruch einlegen
• FAQs zur Grundsteuerreform
• FAQs zur Grundsteuererklärung
• Weiterführende Links und Inhalte zu Immobilien und Grundsteuer

In der Infografik erklären wir die Änderungen bei der Grundsteuer bildlich veranschaulicht. Mit einem Klick geht es zur vollständigen Grundsteuer-Infografik und können diese natürlich auch zu Ihrer freien Verfügung herunterladen, teilen und verlinken:

Die Neubewertung der Grundsteuer beginnt bereits 2022: In diesem Jahr müssen alle Grundstückeigentümer und Immobilieneigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt abgeben. Die Abgabe muss grundsätzlich elektronisch erfolgen. Das soll voraussichtlich ab dem 01.07.2022 über das Online-Angebot der Steuerverwaltung »Mein ELSTER« möglich sein. Als Abgabefrist für die Erklärung ist der 31.1.2023 vorgesehen.

• 1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt für die Ermittlung der (neuen) Grundsteuerwerte
• Ende März 2022: Öffentliche Aufforderung durch das Bundesfinanzministerium zur Abgabe der Feststellungserklärung
• 1. Juli 2022: Übermittlung der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung) über ELSTER.
• 31. Januar 2023: Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung (Grundsteuererklärung)
• 1. Januar 2025: Ab diesem Zeitpunkt müssen Eigentümer die neue Grundsteuer bezahlen.

Ist die Grundsteuer für ein Zweifamilienhaus höher als für ein Einfamilienhaus?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die auf das Eigentum von Grundstücken erhoben wird. Kaum ein Immobilienbesitzer kommt an ihr vorbei: Sie wird einmal jährlich von der Gemeinde verlangt.  Unterschieden wird zwischen drei Arten der Grundsteuer:

• Die Grundsteuer A (agrarisch): gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
• Die Grundsteuer B (baulich): gilt für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude
• Die ab 2025 geltende Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke): sie ist Teil der Grundsteuerreform und soll eingeführt werden, damit Kommunen unbebaute Grundstücke höher besteuern können. Ziel ist es, dadurch Spekulationen zu verhindern und mehr Wohnraum zu schaffen. 

Für die meisten Immobilieneigentümer ist die Grundsteuer B und ihre Berechnung wichtig:

Seit Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. Die Grundsteuer wurde bislang über den Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds aus den Jahren 1935 für Ostdeutschland und 1964 für Westdeutschland berechnet. Da sich die Preise seitdem extrem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze.

Da eine einheitliche Bewertung von Grundbesitz so kaum noch möglich ist, hat der Bundesfinanzhof die Berechnung der Einheitswerte bereits als verfassungswidrig erklärt (Urteil BFH II R 16/ 13). Ende 2019 wurde durch den Bundesrat eine Änderung des Grundgesetzes beschlossen, welche die Berechnung der Grundsteuer B neu regelt. Für die neue Berechnung haben die Bundesländer und Kommunen bis Ende 2024 Zeit, 2025 wird die Steuer dann nach der neuen Grundsteuerreform erhoben.

Grundstücksbesitzer sind zur Mithilfe verpflichtet und müssen eine sogenannte Feststellungserklärung – umgangssprachlich Grundsteuererklärung – abgeben, die in der Regel über das Online-Finanzamt Elster erstellt wird.

Der genaue Standort ist wichtig, da Immobilienpreise schon bei unterschiedlichen Hausnummern stark schwanken.

Wie wird ein Zweifamilienhaus bei der Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die auf das Eigentum von Grundstücken erhoben wird. Kaum ein Immobilienbesitzer kommt an ihr vorbei: Sie wird einmal jährlich von der Gemeinde verlangt.  Unterschieden wird zwischen drei Arten der Grundsteuer:

• Die Grundsteuer A (agrarisch): gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke.
• Die Grundsteuer B (baulich): gilt für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude
• Die ab 2025 geltende Grundsteuer C (unbebaute Grundstücke): sie ist Teil der Grundsteuerreform und soll eingeführt werden, damit Kommunen unbebaute Grundstücke höher besteuern können. Ziel ist es, dadurch Spekulationen zu verhindern und mehr Wohnraum zu schaffen. 

Für die meisten Immobilieneigentümer ist die Grundsteuer B und ihre Berechnung wichtig:

Seit Jahren steht die Berechnung der Grundsteuer in der Kritik. Die Grundsteuer wurde bislang über den Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds aus den Jahren 1935 für Ostdeutschland und 1964 für Westdeutschland berechnet. Da sich die Preise seitdem extrem stark verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze.

Da eine einheitliche Bewertung von Grundbesitz so kaum noch möglich ist, hat der Bundesfinanzhof die Berechnung der Einheitswerte bereits als verfassungswidrig erklärt (Urteil BFH II R 16/ 13). Ende 2019 wurde durch den Bundesrat eine Änderung des Grundgesetzes beschlossen, welche die Berechnung der Grundsteuer B neu regelt. Für die neue Berechnung haben die Bundesländer und Kommunen bis Ende 2024 Zeit, 2025 wird die Steuer dann nach der neuen Grundsteuerreform erhoben.

Grundstücksbesitzer sind zur Mithilfe verpflichtet und müssen eine sogenannte Feststellungserklärung – umgangssprachlich Grundsteuererklärung – abgeben, die in der Regel über das Online-Finanzamt Elster erstellt wird.

Der genaue Standort ist wichtig, da Immobilienpreise schon bei unterschiedlichen Hausnummern stark schwanken.

Was passiert wenn ich die Grundsteuererklärung falsch gemacht habe?

Laut Ministerium haben viele Eigentümer in der Erklärung zum Beispiel ein falsches Jahr oder eine verkehrte Steuernummer angegeben. Dadurch habe das System die eingegangene Erklärung nicht richtig zuordnen können - und deshalb eine Mahnung verschickt. In manchen Fällen habe der Fehler aber auch an technischen Problemen bei den Finanzämtern gelegen, räumte Sprecherin Svea Balzer ein.

"Offenbar ist die derzeitige Vorgehensweise so fehleranfällig, dass man sich dazu entschlossen hat, den Versand der Erinnerungsschreiben vorläufig gleich ganz einzustellen", kritisierte Beate Raudies, finanzpolitische Sprecherin der SPD-Fraktion. Dass Bürger aufgrund eines Behördenfehlers gemahnt oder gar bestraft würden, dürfe auf keinen Fall passieren. Finanzministerin Monika Heinold (Grüne) müsse die Fehler schnellstens beheben, forderte Raudies.

Weitere Informationen

Für wen wird die neue Grundsteuer teurer?

Von den 16 Bundesländern haben die meisten Länder beschlossen, das sogenannte Scholz-Modell zu übernehmen, darunter alle Ost-Bundesländer. Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) warnt nun vor neuen Ungerechtigkeiten. "Mit der Reform der Grundsteuer werden Eigenheimbesitzer vor allem in Ostdeutschland deutlich stärker belastet. Vor allem in Ostdeutschland führt die Reform durch das Scholz-Modell zu deutlichen Kostensteigerungen für Hauseigentümer", kritisierte VDGN-Präsident Jochen Brückmann und verwies auf eine Untersuchung  der Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft Mazars.

Bisher wurden in den ostdeutschen Bundesländern bei der Berechnung der Grundsteuer die Werte aus dem Jahr 1935 herangezogen. Im Westen wurden dagegen die Werte von 1964 als Basis genommen. Bei einem wertorientierten Grundsteuermodell müsse von deutlich höheren Grundsteuerbelastungen ausgegangen werden, zumal Eigenheime und Grundstücke in den Werten in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen sind, so Brückmann.

Die Prognosen des Verbandes werden Hausbesitzer nicht freuen: Danach könnten sich die Grundsteuerlasten von Eigenheimbesitzern gerade in östlichen Ballungszentren wie im Berliner Umland ab dem Jahr 2025 fast verdoppeln, im östlichen Teil Berlins sogar fast verdreifachen.

• Beispiel 1: Berlin-Kaulsdorf: Dort ergebe sich  eine Erhöhung der Grundsteuer nach dem Scholz-Modell und dem gleichen Hebesatz von 810 Prozent von 346,47 Euro auf 1.010,95 Euro. Das entspreche einer Steigerung um 192 Prozent. Man müsste den Hebesatz in Berlin auf 280 Prozent senken, um eine gleiche Steuerschuld zu erreichen.
• Beispiel 2: Hohen-Neuendorf: In dieser Brandenburger Gemeinde erhöhe sich die Grundsteuer bei dem gleichen Hebesatz von 350 Prozent von 208,25 Euro auf 384,67 Euro. Das entspreche einer Steigerung um 84,7 Prozent. Man müsste den Hebesatz in Hohen Neuendorf auf 190 Prozent senken, um eine gleiche Steuerschuld zu erreichen.
• Beispiel 3: Dresden-Gorbitz: In Dresden erhöhe sich die Grundsteuer bei dem gleichen Hebesatz von 635 Prozent von 353,21 Euro auf 619,34 Euro. Das entspricht einer Steigerung um 75,35 Prozent. Man müsste den Hebesatz in Dresden-Gorbitz von 635 auf 490 Prozent senken, um eine Steuerschuld von dann rund 478 Euro zu erreichen. Hier liegt eine Beispielrechnung des Bundesministeriums für Finanzen zugrunde.

Wird die Wohnfläche vom Finanzamt überprüft?

Entscheidend für die Bestimmung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung. Laut Definition umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Doch es gibt Ausnahmen, die als Zubehörräume bezeichnet werden und nicht zur Wohnfläche gerechnet werden:

• Kellerräume
• Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

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