Welche Mehrheit bei Umlaufbeschluss?

Inhaltsverzeichnis:

1. Welche Mehrheit bei Umlaufbeschluss?
2. Was ist bei Umlaufbeschluss zu beachten?
3. Wann ist ein Umlaufbeschluss möglich?
4. Wie läuft ein Umlaufverfahren ab?
5. Wann ist ein Umlaufbeschluss ungültig?
6. Kann man einen Umlaufbeschluss anfechten?
7. Ist ein Umlaufbeschluss anfechtbar?
8. Was muss in einer WEG einstimmig beschlossen werden?
9. Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?
10. Wann kommt ein Umlaufbeschluss nicht zustande?
11. Was ändert sich 2023 für Eigentümer?
12. Was ist ein umlaufbeschluss?
13. Was kommt 2024 auf Hauseigentümer zu?
14. Werden Immobilienbesitzer am 01.01 2024 enteignet?
15. Was ist dran am Lastenausgleich 2025?

Welche Mehrheit bei Umlaufbeschluss?

28.06.2022. Um­lauf­be­schlüs­se kön­nen nach dem neuen Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz auch mit ein­fa­cher Mehr­heit ge­fasst wer­den, wenn die WEG dies vor­her für eine be­stimm­te, ein­zel­ne An­ge­le­gen­heit be­schlos­sen hat. Lesen Sie hier, in wel­chen Fäl­len ein sol­cher Be­schluss sinn­voll und was dabei zu be­ach­ten ist.

Sinn­voll ist ein Um­lauf­be­schluss dann, wenn in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung der Sach­ver­halt an sich schon ent­schie­den ist, aber für die Be­schluss­fas­sung noch ein­zel­ne In­for­ma­tio­nen feh­len. Ein Bei­spiel dafür wäre, dass die WEG das Dach sa­nie­ren möch­te, von 3 An­ge­bo­ten aber noch eines fehlt. Um keine au­ßer­or­dent­li­che Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ein­be­ru­fen zu müs­sen oder ein Jahr bis zur nächs­ten Ver­samm­lung zu war­ten, kön­nen die Ei­gen­tü­mer*innen in der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung be­schlie­ßen, dass sie über die Maß­nah­me einen Um­lauf­be­schluss fas­sen, so­bald die er­for­der­li­chen In­for­ma­tio­nen für die Ent­schei­dung vor­lie­gen.

Was ist bei Umlaufbeschluss zu beachten?

14. Apr 2021 von

Ein Umlaufbeschluss ist für die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Möglichkeit, verschiedene Beschlüsse auch ausserhalb einer Eigentümerversammlung zu fassen. Das ist vor allem während der aktuellen Situation durch Corona eine gute Alternative, als WEG handlungsfähig zu bleiben. Diese Möglichkeit zur Beschlussfassung über einen Umlaufbeschluss ist im § 23 Abs. 3 WEG geregelt.

Wann ist ein Umlaufbeschluss möglich?

Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften werden in der Regel auf Eigentümerversammlungen diskutiert, abgestimmt und beschlossen. Mit einem Umlaufbeschluss haben die Eigentümer der Gemeinschaft die Möglichkeit, einen Beschlussantrag zu akzeptieren, ohne eine Versammlung abhalten zu müssen.

Dank der WEG-Reform 2020 wurde das Umlaufverfahren deutlich vereinfacht und damit attraktiver zur Durchführung gemacht.

Das Umlaufverfahren kann der Verwalter als auch ein Eigentümer einleiten und für das Umlaufverfahren müssen alle Eigentümer per Textform (E-Mail, Whatsapp o. Ä.) kontaktiert werden. Früher war nur die Schriftform (Brief) erlaubt. Das heißt, heute ist es erlaubt über Whatsapp oder anderen Apps ein Umlaufverfahren durchzuführen.

Die Eigentümer erhalten ein Anschreiben mit dem Beschlussantrag und müssen diesen unterschreiben und zurücksenden. Dabei gibt es zwei Formen:

Wie läuft ein Umlaufverfahren ab?

Am 20.06.2016 leitete der Liquidator der DUBAI DIREKT FONDS GmbH & Co. KG i.L., Herr Prof. Dr. Julius F. Reiter, ein schriftliches Umlaufverfahren ein, das am 30.07.2016 um 23:59 Uhr endete.

Die ordnungsgemäße Ladung wird festgestellt.

Die Abstimmung erfolgte gemäß § 19 des Gesellschaftsvertrages. Ein Beschluss gilt danach als gefasst, wenn die einfache Mehrheit des abstimmenden Kapitals zustande kommt. Ausgenommen hiervon sind Änderungen des Gesellschaftsvertrages; diese benötigen eine 2/3 Mehrheit (hier Beschlusspunkt II.2). Stimmenthaltungen gelten als nicht an der Abstimmung teilgenommen.

Am 09.03.2014 leitete der Liquidator der DUBAI DIREKT FONDS GmbH & Co. KG i.L., Herr Prof. Dr. Julius F. Reiter, ein schriftliches Umlaufverfahren ein, das am 10.04.2014 um 23:59 Uhr endete.

Die ordnungsgemäße Ladung wird festgestellt.

Die Abstimmung erfolgte gemäß § 19 des Gesellschaftsvertrages. Ein Beschluss gilt danach als gefasst, wenn die einfache Mehrheit des abstimmenden Kapitals zustande kommt. Ausgenommen hiervon sind Änderungen des Gesellschaftsvertrages; diese benötigen eine 2/3 Mehrheit (hier Beschlusspunkt II.2). Stimmenthaltungen gelten als nicht an der Abstimmung teilgenommen.

Sehr geehrte Anleger und Anlegerinnen,

im Anschluss an meinen Bericht von Oktober 2012 möchte ich Sie im Folgenden über die Entwicklungen in der Gesellschaft, insbesondere im Hinblick auf die Fonds-Immobilien in Dubai sowie die steuerliche Situation informieren und Sie im Weiteren um Ausübung Ihres Stimmrechts im Umlaufverfahren bitten.

A. Sachstandsbericht

Wann ist ein Umlaufbeschluss ungültig?

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz trat am 1. Dezember 2020 in Kraft und brachte umfassende Änderungen der gelebten Verwaltungspraxis mit sich. Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für WEG- und Mietrecht, fasste in der neuen BVI WEG-Fachbroschüre hilfreiche Praxistipps und Erläuterungen zum Gesetz zusammen, die das BVI-Magazin in Auszügen vorstellt. In dieser Ausgabe: Die Wohnungseigentümerversammlung mit den Regelungen zur digitalen Teilnahme und zum Umlaufbeschluss.

Das besagt §23 Wohnungseigentümerversammlung

Kann man einen Umlaufbeschluss anfechten?

Jeder Wohnungseigentümer kennt die alljährlichen Eigentümerversammlungen, welche häufig davon geprägt sind, dass sich jeder Eigentümer zu den in der Tagesordnung versehenen Beschlussanträgen äußern darf und zu jedem Antrag ein entsprechender Beschluss gefasst wird. Es ist daher auch wenig überraschend, dass viele dieser Versammlungen häufig in hitzigen und streitigen Auseinandersetzungen enden.

• Eine willkommene Alternative hierzu ist das sogenannte Beschlussumlaufverfahren.

Ist ein Umlaufbeschluss anfechtbar?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft können Beschlüsse 

• in einer Eigentümerversammlung
• oder durch einen Umlaufbeschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG

erzielt werden! Falls Entscheidungen in Ihrer WEG schnell getroffen werden sollen, ist ein Umlaufbeschlussverfahren die deutlich bessere Wahl! 

Ein Umlaufverfahren ist recht unkompliziert gestaltet. Eingeleitet werden kann der Prozess auf zwei verschiedenen Wegen: 

• An alle Eigentümer der WEG wird zeitgleich der Beschlussantrag verschickt und die Zustimmung eingeholt. Das ist ein Umlaufbeschluss im weiteren Sinne. 
• Die Alternative ist ein Umlaufverfahren im engeren Sinne. In diesem Fall wird ein Schreiben zunächst an einen Eigentümer aus der WEG geschickt. Nachdem eine schriftliche Entscheidung von dieser Person getroffen wurde, wird genau dieses Schreiben reihum durch die ganze WEG gereicht, bis jeder Eigentümer seine Stimme abgegeben hat. 

Die Durchführung des Umlaufverfahrens muss dank des neuen WEG-Gesetzes nur noch in Textform erfolgen. Dementsprechend können Sie folgende Kommunikationsmittel zur Abstimmung nutzen: 

Was muss in einer WEG einstimmig beschlossen werden?

Beschlüsse, für die eine einfache Mehrheit ausreicht, kommen dann zustande, wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Da Enthaltungen nicht mitgezählt werden (es sei denn, die Gemeinschaftsordnung regelt dies anders), kann eine einfache Mehrheit auch dann zustandekommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden Mitglieder einem Antrag zustimmt.

Beispiel: Eine Eigentümergemeinschaft bestehend aus 8 Parteien beschliesst die Instandhaltung der Hauseingangstür. Auf der Eigentümerversammlung sind sieben Wohnungseigentümer anwesend: Mit Ja stimmen 3 Eigentümer, mit Nein stimmen 2 Eigentümer und 2 Eigentümer enthalten sich. Der Beschlussantrag ist zustandegekommen, da die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen und die Enthaltungen nicht mitgezählt werden. Eigentümer sollten deshalb immer überlegen, ob die Stimmenthaltung in der Eigentümerversammlung die richtige Wahl ist.

Die bisherigen Quoren wurden über Bord geworfen. Die einzige Ausnahme vom einfachen Mehrheitsprinzip bildet der neue § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Hiernach sind die Kosten für eine Maßnahme der baulichen Veränderung von allen Eigentümern zu tragen, wenn die Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren müssen, beschlossen wurde und deren Kosten nicht unverhältnismäßig sind.

Zu beachten ist hier, dass sich die erforderliche Mehrheit von mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen nicht auf Basis sämtlicher Wohnungseigentümer errechnet, sondern auf Basis der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen, diese Stimmen müssen jedoch mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.

Wann müssen alle Eigentümer zustimmen?

1. Was ist eine bauliche Veränderung?

Wann kommt ein Umlaufbeschluss nicht zustande?

Der Umlaufbeschluss macht die Abstimmung super flexibel:

Asynchrone Abstimmung vorteilhaft für Vielbeschäftigte : Die Gesellschafter müssen ihre Stimme nicht alle gleichzeitig auf einer Versammlung abgeben. Vielmehr genügt es, wenn die Stimmabgabe innerhalb der Stimmfrist (mindestens eine Woche) beim Abstimmungsleiter eingeht.

So kann sich jeder Gesellschafter seine Zeit individuell und flexibel einteilen und sich mit der Stimmabgabe beschäftigen, wenn es in seinen Zeitplan passt. Das ist besonders vorteilhaft für vielbeschäftigte Gesellschafter mit dichten Terminkalendern

Was ändert sich 2023 für Eigentümer?

Berlin, Hamburg, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen haben eigene Maßnahmen ab 2023 getroffen. Während sich in Berlin die Photovoltaik-Pflicht sowohl auf den Neubau von Wohn- und Bestandsgebäuden als auch auf die Sanierung von Dächern bezieht, sind in Hamburg vorerst nur neugebaute Gebäude betroffen. Rheinland-Pfalz und Niedersachsen nehmen zunächst nur gewerbliche Neubauten in die Pflicht. In Bayern ist die Solarpflicht ab März 2023 für neue Industrie- und Gewerbebauten geplant. Ab Juli 2023 soll sie auf Nichtwohngebäude ausgeweitet werden. Wohngebäude sollen dann ab 2025 zur Installation einer PV-Anlage verpflichtet werden.

Besitzer:innen von Solaranlagen profitieren seit dem 1. Januar 2023 von steuerlichen Vereinfachungen. Die Pflicht, einen besonderen Erzeugerstromzähler installieren zu lassen, wurde abgeschafft. Außerdem müssen alle, die mit einer kleinen Photovoltaikanlage auf dem Dach Geld verdienen, ab 2023 keine Einkommensteuer und Umsatzsteuer mehr zahlen. Entscheidend ist dabei die Bruttoleistung: Für Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Gebäude ohne Wohnraum gilt der Grenzwert von maximal 30 Kilowatt, bei Mehrfamilienhäusern sind es maximal 15 Kilowatt pro Einheit.

Was ist ein umlaufbeschluss?

Mit einem Umlaufbeschluss kann eine WEG einen bindenden Beschluss treffen, ohne dass eine Eigentümerversammlung abgehalten werden muss. Dafür wird ein Beschlussantrag an alle Eigentümer versendet und von diesen einstimmig akzeptiert.

Konkret heißt das: sobald nur ein Wohnungseigentümer den Umlaufbeschluss ablehnt, kommt dieser nicht zustande. Daher ist der Umlaufbeschluss vor allem für kleine und gut vernetzte Eigentümergemeinschaften geeignet.

Was kommt 2024 auf Hauseigentümer zu?

Noch immer steht der finale Beschluss des Gesetzes im Deutschen Bundestag also aus (Stand: August 2023). Fest steht, dass der Wechsel hin zu einer klimafreundlicheren Wärmeversorgung auch im Wohnbereich gelingen muss. Viele Hauseigentümer sind jedoch ratlos und fragen sich, wie sie auf das Heizungsgesetz 2024 reagieren sollen.

Basierend auf Daten des Immobilienverbands Deutschland IVD, die sich wiederum auf den vorläufigen Gesetzentwurf beziehen, geben wir eine Übersicht, was künftig gelten soll. Welche Fristen sind zu beachten? Und welche Handlungsmöglichkeiten ergeben sich daraus für Hauseigentümer hinsichtlich ihrer Heizung?

Werden Immobilienbesitzer am 01.01 2024 enteignet?

Nein. Das Gerücht, dass ab dem Jahr 2025 ein sogenannter Lastenausgleich kommt, beruht zunächst auf der Tatsache, dass die Grundsteuer in Deutschland aktuell neu geordnet wird. Mit der Reform müssen alle Immobilien in Deutschland neu bewertet werden. Dabei nimmt der Gesetzgeber deren Besitzer und Besitzerinnen in eine besondere Pflicht. Sie müssen in diesem Jahr eine eigene Steuererklärung beim Finanzamt für die Neuberechnung einreichen, genauer gesagt eine Feststellungserklärung. Dafür müssen sie eine Menge Daten ans Finanzamt liefern.

Im Internet wird daher spekuliert, dass diese Daten als Grundlage dienen, um festzustellen, wie viel Vermögen zumindest mit Blick auf Grundstücke und Immobilien jeder Einzelne in Deutschland hält.

Auch spannend: Fallen im Winter wirklich Millionen Gasheizungen aus? Das sagen Experten

Was ist dran am Lastenausgleich 2025?

Auch bei der Grundsteuer wittern manche eine Verschwörung des Staates gegen seine Bürger.

dpa

Millionen Immobilien werden in Deutschland neu bewertet.

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