Wann kann man eine Hausverwaltung kündigen?

Inhaltsverzeichnis:

1. Wann kann man eine Hausverwaltung kündigen?
2. Wie wird man den Hausverwalter los?
3. Wann kann eine Hausverwaltung fristlos gekündigt werden?
4. Wann endet der Verwaltervertrag?
5. Wer kann den Verwaltervertrag kündigen?
6. Was kann man tun wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?
7. Was muss man bei einem Verwalterwechsel beachten?
8. Wann gibt es ein Sonderkündigungsrecht?
9. Was sind wichtige Gründe zur fristlosen Kündigung?
10. Wie hoch darf die Verwaltergebühr sein?
11. Wie lange muss eine Hausverwaltung erreichbar sein?
12. Was ein Hausverwalter nicht darf?
13. Wie läuft ein Verwalterwechsel ab?
14. Wann muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist nicht einhalten?
15. Wie schreibe ich eine Kündigung mit Sonderkündigungsrecht?

Wann kann man eine Hausverwaltung kündigen?

Im Normalfall endet die Tätigkeit eines Verwalters entweder mit dem Ablauf des Verwaltervertrags oder mit der Kündigung seitens der WEG im Rahmen der Eigentümerversammlung. 

Allerdings kann auch ein Hausverwalter sein Amt niederlegen.

Und das kann einige Gründe haben. So ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass in den kommenden Jahren viele Hausverwalter in Anbetracht ihres Alters in den Ruhestand gehen. Dies kann insbesondere kleinere WEGs, also solche mit weniger als 10 Einheiten wie die klassischen zweier oder dreier WEGs, hart treffen: Diese haben bereits jetzt mit dem Rückzug von Hausverwaltern zu kämpfen.

Wie wird man den Hausverwalter los?

Die Eigentümergemeinschaft bzw. der Eigentümer einer Immobilie haben in Ausnahmefällen das Recht den Verwalter bzw. die Hausverwaltung zu kündigen, wenn durch diese grobe Fehler begangen wurden bzw. ein wichtiger Grund vorliegt.

Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung und Abberufung des Verwalters grundsätzlich zwei unterschiedliche Dinge sind.

Wann kann eine Hausverwaltung fristlos gekündigt werden?

Wird eine Hausverwaltung abbestellt, erfolgt damit nicht automatisch auch die Kündigung des Hausverwaltungsvertrags. Es handelt sich bei der Abberufung und der Vertragsbeendigung grundsätzlich um zwei verschiedene Rechtsakte, sofern Vertragslaufzeit und Bestellung im Vertrag nicht voneinander abhängig vereinbart sind. Die Abberufung des Verwalters wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 26 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Sie ist jederzeit und grundlos möglich. In ab dem 1.12.2020 geschlossenen Verwalterverträgen ist die Vereinbarung eines für die Abbestellung erforderlichen Grundes zudem unzulässig.

Der Beschluss zur Abberufung der Hausverwaltung kann auf der ordentlichen Jahresversammlung erfolgen, es kann aber auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung dafür einberufen werden. Auch eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren ist möglich. Soll die Abberufung auf der Jahresversammlung erfolgen, so sind die Abberufung und die Neuwahl einer Hausverwaltung als Tagesordnungspunkt bei der aktuellen Verwaltung zu beantragen. Soll die Abberufung hingegen im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erfolgen, ist eine Einberufung in Textform vom mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer notwendig. In einem Umlaufverfahren ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung dazu in Textform erklären. In diesem Fall ist auch keine vorherige Kenntnisnahme nötig.  

Wird der Verwalter abbestellt, endet der Hausverwaltungsvertrag spätestens sechs Monate danach laut Gesetz (§ 26 WEG). Das ist z. B. von Bedeutung, wenn eine ordentliche Kündigung im Hausverwaltungsvertrag ausgeschlossen wurde und eine außerordentliche Kündigung nicht möglich ist. Aber wie können Eigentümer vorgehen, wenn der Vertrag früher beendet werden soll?  

Wann endet der Verwaltervertrag?

Die Neuregelungen im Zusammenhang mit der Verwaltung des Wohnungseigentums bildete Gegenstand intensiver Diskussionen in den Gremien, die sich mit den Fragen des Regelungsbedarfs zu befassen hatten. Insbesondere wurden Fragen des Sachkundenachweises als Voraussetzung für die Bestellung eines Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage, aber auch Fragen der Kompetenzerweiterung diskutiert. Im Zuge der Ausschussberatungen hat es letztlich eine Kompromisslinie gegeben. Folgendes ist erwähnenswert:

Der durch den Verband der Immobilienverwalter geforderte Sachkundenachweis als Voraussetzung für eine Verwalterbestellung ist nicht Gegenstand der durch den Bundesrat genehmigten Fassung der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes.

Wer kann den Verwaltervertrag kündigen?

In der Regel endet der Ver­wal­ter­ver­trag mit Ablauf der ver­ein­barten Bestel­lungs­zeit. Seit Inkraft­treten des WEMoG am 1.12.2020 kann die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters nicht mehr an das Vor­liegen eines wich­tigen Grunds gekop­pelt werden. Der Ver­walter kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1, Abs. 5 WEG viel­mehr jeder­zeit grundlos von seinem Amt abbe­rufen werden. In diesem Fall endet der Ver­wal­ter­ver­trag gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG auto­ma­tisch nach Ablauf von 6 Monaten seit der Abbe­ru­fung, ohne dass es einer Kün­di­gung bedarf. Der Vertrag kann aber auch mit den gesetz­li­chen (§ 621 BGB) oder ver­trag­lich ver­ein­barten (kür­zeren) Fristen gekün­digt werden. Liegt aller­dings ein wich­tiger Grund vor, kann der Ver­wal­ter­ver­trag außer­or­dent­lich fristlos gekün­digt werden. Er endet dann mit Zugang der Kün­di­gung beim Ver­walter.

Was kann man tun wenn die Hausverwaltung nicht reagiert?

| 18. Februar 2020, 17:30 Uhr

Manchmal passiert es, dass Hausverwaltung oder Vermieter bei dringenden Anliegen von Mietern auf mehrfache Versuche hin nicht reagieren – sei es per Post, Telefon oder E-Mail. myHOMEBOOK hat beim Mieterverein nachgefragt, wie man sich in diesem Fall verhalten sollte – und ob sogar eine Mietminderung möglich ist.

In der Regel beschränkt sich der Kontakt zwischen Mieter und Vermieter beziehungsweise Hausverwaltung auf das nötige Minimum. Ist in der Wohnung oder beim Mietverhältnis alles in Ordnung, gibt es auch keinen Grund, das Gespräch zu suchen. Wenn jedoch beispielsweise Mängel in der Mietwohnung auftreten, die zeitnah behoben werden sollten, ist die Situation eine andere. Umso frustrierender kann es sein, wenn der Vermieter trotz defektem Warmwasserboiler oder Schimmel in der Wohnung nicht reagiert.

Was muss man bei einem Verwalterwechsel beachten?

Zu hohe Verwaltungskosten, Veruntreuung von Geldern, Meinungsverschiedenheiten – Es gibt eine Vielzahl an Gründen, die für einen Verwalterwechsel sprechen. Der Wechsel der Mietverwaltung gestaltet sich dabei weitaus leichter, als ein Wechsel der WEG-Verwaltung. Hierzu gleich mehr. Beginnen wir mit einem der wichtigsten Punkte, den es bei jedem Verwalterwechsel zu beachten gilt: die Beendigung der Zusammenarbeit mit dem amtierenden Verwalter.

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

• Hausverwaltung

Nur die wenigsten Versicherten wissen, dass auch eine gesetzliche Krankenversicherung außerordentlich gekündigt werden kann – viele gehen davon aus, dass dies nur innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen möglich ist. Doch § 175 SGB V sieht auch bei gesetzlichen Krankenversicherungen ein Kündigungsrecht vor, wenn die Zusatzbeiträge ohne Zustimmung des Versicherten erhöht werden. Außerdem kann man von seinem Sonderkündigungsrecht bei gesetzlichen Krankenversicherungen Gebrauch machen, wenn die Beiträge erstmals erhöht oder vereinbarte Prämien gestrichen bzw. reduziert werden.

Wenn Sie Ihre gesetzliche Krankenversicherung außerordentlich kündigen, sollten Sie Ihren Arbeitgeber schnellstmöglich über Ihre neue Versicherung informieren. Nur so können die Beitragszahlungen auch an die richtige Versicherung geleistet werden!

Wann gibt es ein Sonderkündigungsrecht?

Zu hohe Verwaltungskosten, Veruntreuung von Geldern, Meinungsverschiedenheiten – Es gibt eine Vielzahl an Gründen, die für einen Verwalterwechsel sprechen. Der Wechsel der Mietverwaltung gestaltet sich dabei weitaus leichter, als ein Wechsel der WEG-Verwaltung. Hierzu gleich mehr. Beginnen wir mit einem der wichtigsten Punkte, den es bei jedem Verwalterwechsel zu beachten gilt: die Beendigung der Zusammenarbeit mit dem amtierenden Verwalter.

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

Mehr dazu in unserem Ratgeber:

• Hausverwaltung

Nur die wenigsten Versicherten wissen, dass auch eine gesetzliche Krankenversicherung außerordentlich gekündigt werden kann – viele gehen davon aus, dass dies nur innerhalb der vertraglich vereinbarten Fristen möglich ist. Doch § 175 SGB V sieht auch bei gesetzlichen Krankenversicherungen ein Kündigungsrecht vor, wenn die Zusatzbeiträge ohne Zustimmung des Versicherten erhöht werden. Außerdem kann man von seinem Sonderkündigungsrecht bei gesetzlichen Krankenversicherungen Gebrauch machen, wenn die Beiträge erstmals erhöht oder vereinbarte Prämien gestrichen bzw. reduziert werden.

Wenn Sie Ihre gesetzliche Krankenversicherung außerordentlich kündigen, sollten Sie Ihren Arbeitgeber schnellstmöglich über Ihre neue Versicherung informieren. Nur so können die Beitragszahlungen auch an die richtige Versicherung geleistet werden!

Was sind wichtige Gründe zur fristlosen Kündigung?

Im Gegensatz zu ordentlichen Kündigungen gilt für außerordentliche Kündigungen die Kündigungsfrist nicht oder nicht vollständig. Jede fristlose Kündigung ist also auch eine außerordentliche.

Soll eine reguläre Kündigungsfrist aber verkürzt werden, müssen selbstverständlich wichtige Gründe, also schwerwiegende Anlässe, vorliegen.

Zudem muss die außerordentliche Kündigung innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnisnahme des wichtigen Grundes durch den Kündigungsberechtigten, in der Praxis ist dies meist der Arbeitgeber, ausgesprochen werden.

Alkohol am Arbeitsplatz (insbesondere wenn ein PKW oder LKW bei der Arbeitsausführung eingesetzt wird. Achtung: Ausnahmen und Besonderheiten gelten für Alkoholiker wegen Krankheit)

Entzug der Fahrerlaubnis (wenn ein PKW oder LKW bei der Arbeitsausführung eingesetzt wird)

beharrliche und bewusste Arbeitsverweigerung (auch Androhung einer Erkrankung oder eigenmächtiger Urlaubsantritt)

Wie hoch darf die Verwaltergebühr sein?

Die monatlichen Kosten pro (Wohn)Einheit für den Regelsatz bzw. die Grundvergütung der Hausverwaltung sind im Wesentlichen von folgenden Faktoren abhängig, wobei Preisdifferenzen von 100% und mehr durchaus vorkommen können:

• Art der Verwaltung

Zu unterscheiden sind WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung. Je nach Art der Verwaltung können die monatlichen Kosten pro Einheit differenzieren. Zudem spielt es eine Rolle, ob die WEG-Verwaltung zugleich das Sondereigentum betreut (also die Verwaltung der vermieteten Eigentumswohnungen) oder nicht.

Wie lange muss eine Hausverwaltung erreichbar sein?

Wer eine Wohnung vermietet, erhofft sich davon meist regelmäßige Mieteinnahmen verbunden mit möglichst wenig Arbeit. Doch als Vermieter haben Sie bestimmte Pflichten, denen Sie ordnungsgemäß nachkommen müssen. Entdeckt Ihr Mieter beispielsweise einen Mangel, müssen Sie diesen möglichst zeitnah beseitigen. Problematisch könnte sich dies aber gestalten, wenn Sie gerade im Urlaub oder im Krankenhaus sind. Viele Vermieter stellen sich daher die Frage: Muss ich rund um die Uhr erreichbar sein?

Was ein Hausverwalter nicht darf?

Hausverwaltung- nahezu jeder kennt diesen Begriff und fast jedes Mietshaus oder Eigentumsanlage verfügt über eine. Doch was genau verbirgt sich dahinter? Eine Hausverwaltung sorgt bei vielen Aufgaben und Bereichen, wie Rechtsprechung oder Instandhaltung für eine große Entlastung. Weitere Informationen können Sie hier nachlesen.

Eine Hausverwaltung ist eine Person oder auch ein Unternehmen, welches sich um alle Belänge rund um eine Immobilie kümmert. Weiterhin beschäftigt sie sich mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen sowie Gewerbeobjekten. Sie verwaltet sowohl eigene als auch fremde Häuser und Wohnungen.

Wie läuft ein Verwalterwechsel ab?

Für die vorzeitige Abberufung ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, so dass eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen ist. Für die Eigentümerversammlung muss mindestens ein Eigentümer beim Verwalter rechtzeitig (also nicht erst kurz vor oder erst nach Zugang der Einberufung bzw. Einladung zur Versammlung) beantragen, die Abberufung des Verwalters als Tagesordnungspunkt (TOP) in die Tagesordnung für die Versammlung aufzunehmen. Weigert sich der Verwalter, kann der betreffende Eigentümer die Aufnahme dieses TOP in die Tagesordnung einklagen, wobei bei besonderer Dringlichkeit auch eine einstweilige Verfügung möglich ist. Für die Dringlichkeit gelten jedoch besonders strenge Anforderungen.

Soll eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden, müssen sich mehrere Wohnungseigentümer zusammenschließen, die eine Abberufung des Verwalters wünschen. Denn die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung bedarf eines schriftlichen Antrags unter Angabe der Gründe von mindestens 25% der Wohnungseigentümer.

Wann muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist nicht einhalten?

News 09.06.2021 Verletzung des Arbeitsvertrags und Konsequenzen

Bild: Haufe Online Redaktion " Ich bin dann mal weg." - Was gilt, wenn ein Arbeitnehmer die Kündigungsfrist nicht einhalten will?

Planen Arbeitnehmer einen beruflichen Neuanfang, ergibt sich für sie vielfach das Problem, die neue Arbeitsstelle möglichst kurzfristig antreten zu wollen, in ihrem bisherigen Arbeitsverhältnis jedoch Kündigungsfristen einhalten zu müssen, die einer zeitnahen Arbeitsaufnahme entgegenstehen.

Grundsätzlich gilt, dass ein Arbeitnehmer selbst bei dem „Jobangebot seines Lebens“ die für ihn in seinem bisherigen Arbeitsverhältnis geltende ordentliche Kündigungsfrist einzuhalten hat. Die im Einzelfall einschlägige ordentliche Kündigungsfrist ergibt sich dabei regelmäßig entweder aus dem

• Gesetz,
• einem ggf. anwendbaren Tarifvertrag oder
• dem Arbeitsvertrag.

Wie schreibe ich eine Kündigung mit Sonderkündigungsrecht?

Sie wissen nicht genau, wie Sie das Kündigungsschreiben für Ihren Vertrag formulieren sollen? Kein Problem! Nutzen Sie unsere Vorlage zur Unterstützung.