Was versteht man unter Renovierung?

Instandhaltung
Schönheitsreparatur

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Renovierung?

Wenn Sie renovieren möchten, dann haben Sie vor, Ihre Wohnung oder Ihr Haus optisch zu verschönern. Haben Sie hingegen die Absicht, Ihre Räumlichkeiten zu sanieren, werden auffällige Mängel beseitigt.

Fällt Ihre Entscheidung auf das Renovieren, verpassen Sie Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus einen neuen Anstrich und verändern Ihre Umgebung nach Ihren Wünschen.
Wenn Sie hingegen sanieren, möchten Sie womöglich Schäden beseitigen und damit eher reparieren als verschönern.
So sorgen Sie bei einer Renovierung für ein frisches, neues Ergebnis, während Sie bei der Sanierung einen vergangenen Zustand (vor dem Schaden) herstellen wollen.
Spricht jemand hingegen von einer Modernisierung, soll der bestmögliche Zustand herbeigeführt werden. Dabei wird zum Beispiel modernes oder energieeffizientes Baumaterial verwendet, um den Zustand der Räumlichkeiten zu verbessern. Ein Schaden muss dabei nicht vorliegen.

Welche Arbeiten gehören zur Renovierung?

§ 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) legt fest, dass es zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört, die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben und dafür zu sorgen, dass dieser Zustand während der Mietzeit erhalten bleibt.

Trotzdem ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, auch den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten.

Doch wann besteht für wen eine Renovierungspflicht? Welche Renovierungsarbeiten muss der Vermieter übernehmen? Wann kann die Renovierung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden? Und wer übernimmt eigentlich die Renovierungskosten für die Wohnung? Das und mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Ist die Renovierung während der Mietzeit und beim Auszug Plficht?

Mieter können durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag zur Renovierung verpflichtet werden. Dies betrifft ausschließlich Schönheitsreparaturen. Ohne eine solche Vereinbarung obliegt die Renovierungspflicht allein dem Vermieter.

Sind Fristen für eine Renovierung zu beachten?

Was bedeutet die Wohnung wird renoviert übergeben?

Ob Mieter ihre Wohnung renovieren müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

Enthält der Mietvertrag eine sogenannte Renovierungsklausel, muss der Mieter womöglich auch während des Mietverhältnisses renovieren. Wie die Renovierungsklausel formuliert sein muss dazu gibt keine gesetzlichen Vorschriften. In der Vergangenheit haben aber oft Gerichte darüber entschieden, ob eine solche Klausel wirksam ist oder nicht.
Hat der Mieter seine Wohnung bei Einzug renoviert übernommen, muss er sie meist beim Auszug auch renoviert zurückgeben.

Mieter können während ihrer Mietdauer frei entscheiden in welcher Farbe sie die Wände streichen. Beim Auszug jedoch kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wände in einer neutralen hellen Farbe streicht.

Wann Sanierung wann Renovierung?

Regen, Schnee und Stürme: Unsere Gebäude müssen heute einiges aushalten. Kein Wunder, das Fassade und Technik den äußeren Einflüssen dabei irgendwann einmal erliegen. Ist es soweit und die Heizung fällt aus oder der Putz bröckelt ab, kommen Verbraucher um eines nicht herum: Die Sanierung des alten Hauses. Doch nicht nur langjährige Hausbesitzer kann dies treffen sondern auch Käufer oder Erben älterer Gebäude. Diese sollten ganz genau hinsehen und wichtige Modernisierungsarbeiten rechtzeitig in Angriff nehmen, wenn möglich schon vor dem Einzug.

Wie viel Kosten Renovierung?

Keine Frage: Alte Häuser bestechen durch Charme, Geschichte und Charakter. Drei Gründe, warum sich viele Deutsche in eine ältere Immobilie verlieben. Wobei „älter“ ein dehnbarer Begriff ist, schließlich sind auch schon Häuser, die in den 1990er oder 2000 Jahren erbaut wurden, keine Neubauten mehr. Gemeinhin werden Immobilien, die älter als 50 Jahre sind, als alt bezeichnet. Dies betrifft also Gebäude mit einem Baujahr vor 1970 und somit rund 50 Prozent des Gesamtbestands aller Wohngebäude. Dabei ist die Bauweise des Hauses von dem jeweiligen Baujahr abhängig; ein hundert Jahre altes Haus entstand in einer ganz anderen Bauart als Häuser beispielsweise in den 60er oder 70er Jahren. Interessenten sollten dies berücksichtigen, wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren möchten.

Warum sollte man also ein gebrauchtes Haus kaufen und sich nicht gleich für einen Neubau entscheiden? Welche Vor- und Nachteile ein Altbau hat, haben wir Ihnen hier einmal aufgeführt:

Es kann meist sofort eingezogen werden
Vorherige Besichtigung ist möglich
Meist geringerer Kaufpreis
Oft größere Grundstücke und gewachsene Infrastruktur

Oft sanierungsbedürftiger Zustand, dann können noch hohe Renovierungskosten dazu kommen
Häuser entsprechen oft nicht den Energiestandards
Beschränkte Umbaumöglichkeiten

Was gehört alles zu Renovierungskosten?

Als Renovierung bezeichnet man grundsätzlich alle Maßnahmen zur Instandsetzung oder -haltung von Gebäuden – egal, ob diese in Eigenleistung oder durch Handwerker ergriffen werden. Dabei dient die Renovierung vor allem dem Werterhalt einer Immobilie. Das ist ein wichtiger Faktor, denn Hausbesitzer und Vermieter, die Ihr Zuhause über Jahre hinweg in Schuss halten, können dieses zu einem späteren Zeitpunkt einfacher verkaufen. Der mögliche Aufwand und die anfallenden Renovierungskosten sind es also wert. Das ist vor allem dann relevant, wenn Sie Ihre Immobilie als Altersvorsorge gekauft haben.

Aber auch, wenn Sie nicht an einen Verkauf denken und noch lange in Ihrem Traumhaus wohnen möchten, gilt: Nach einigen Jahren ist in der Regel eine Renovierung nötig. Selbst bei einem Neubau stehen schneller als erwartet Nachbesserungen an. Oder vielleicht möchten Sie Energiekosten sparen und deswegen modernisieren? Hausbesitzer sollten in jedem Fall nach 10 bis 15 Jahren mit den ersten Renovierungskosten rechnen.

Was muss man alles Renovieren?

Wenn der Putz von den Wänden bröckelt, die Heizungsanlage nicht mehr ihre volle Leistung bringt und ungedämmte Wände die Energiekosten in die Höhe treiben, dann ist es höchste Zeit für eine Haussanierung bzw. -renovierung. Doch wo fängt man an und was gilt es zu beachten? In diesem Ratgeber erfährst du, wie du die Renovierung oder Sanierung deines Hauses Schritt für Schritt planst.

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Wo fängt man beim Renovieren an?

Für die Planung einer Renovierung sollte zunächst geklärt werden, welche konkreten Vorstellungen existieren. Hierzu ist hilfreich, die Unterscheidung zwischen Renovieren, Sanieren und Modernisieren zu kennen, um im Anschluss die schönsten Ideen entwickeln und umsetzen zu können.

Bei einer Renovierung werden etwaige Schäden der Nutzung einer Wohnung beseitigt. Zum Beispiel werden Tapeten oder Farbanstriche erneuert, Heizkörper gestrichen, Defekte beseitigt. Auch können neue Böden verlegt oder kleinere Arbeiten im Bad oder in der Küche ausgeführt.
Die Sanierung hingegen handelt es sich um baulich-technische Arbeiten an der Wohnung, die die Substanz betreffen können. So kann bei einer Immobilie die Sanierung des Daches erfolgen, Dämmungen ersetzt, oder Balken im Dachstuhl ausgetauscht werden. Wasser- oder Stromleitungen werden im Rahmen einer Sanierung ebenfalls ausgetauscht und erneuert.
Die Modernisierung einer Wohnung geht es um die Aufwertung der Wohnung, zum Beispiel durch optische, aber auch materielle Aufwertungen. So können neue Böden verlegt, Fliesen in Bad und Küche ausgetauscht werden, ebenso Armaturen im Bad. Dadurch soll der Nutzwert erhöht werden.

Das Wohnzimmer ist für Viele eine Oase der Ruhe und Entspannung. Hier wird die meiste Zeit verbracht. Deshalb soll das Wohnzimmer als Mittelpunkt des Wohnens nicht nur dem individuellen Geschmack entsprechen, sondern auch Gemütlichkeit und Stil ausstrahlen.

Willst du dein Wohnzimmer renovieren, überlege, welche Maßnahmen du durchführen möchtest. Soll die grundsätzliche Atmosphäre des Zimmers verändert werden? Dann sollte ein Farbkonzept erarbeitet werden.

Wann ist eine Wohnung nicht renoviert?

Am Anfang steht immer die Frage, ob die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Es muss eine Schönheitsreparaturklausel vereinbart sein, die den BGH-Anforderungen entspricht. Tut sie das nicht, nützt dem Vermieter auch die schönste renovierte Wohnung nichts. Eine unwirksame Klausel machte alle Ansprüche zunichte. Die gängigsten vom BGH kassierten Klauseln in Formularmietverträgen haben wir weiter unten noch einmal aufgeführt.

Die Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturen ist zahlreich. Bedenken sie, dass schon kleine Zusätze eine Klausel wirksam oder unwirksam machen. Zudem verjähren Forderungen von Mietern oder Vermietern wegen zu Unrecht oder schlecht erbrachter Schönheitsreparaturen innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags. Sind sie sich unsicher, ob die Klausel in ihrem Mietvertrag wirksam ist, sollten sie vor Beginn der Arbeiten Fachleute mit der Prüfung beauftragen.

Der Vermieter hat die Wohnung in einem nachweislich renovierten Zustand übergeben? Dann muss die Wohnung auch bei Rückgabe einen renovierten Eindruck machen (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14 und Az. VIII ZR 242/15).

Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH ist eine Wohnung nicht nur dann renoviert, wenn sie komplett frisch gestrichen wurde. Es kommt bei der Abgrenzung renoviert oder unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Achten sie deshalb nicht nur auf die frisch gestrichenen Wände und Decken. Schauen sie auch auf die Türen samt Türrahmen, auf den Bodenbelag, die Heizköper und Fenster oder auch auf die Verfliesung des Bades. Strahlen die Wände in einem frischen Weiß, der Rest der Wohnung ist jedoch ungepflegt, gilt die Wohnung nicht mehr als renoviert.

Habe Wohnung renoviert übernommen Muss ich beim Auszug renovieren?

Die Renovierung beim Auszug sorgt nicht selten für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Schon längst entledigen sich die meisten Vermieter ihrer Reparaturverpflichtung, indem sie im Mietvertrag von der sogenannten Schönheitsreparaturklausel Gebrauch machen und gewisse Renovierungsarbeiten dem Mieter auferlegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun im Falle eines Auszuges aus einer zuvor unrenoviert angemieteten Wohnung erneut anders entschieden – und die Mieterrechte weiter gestärkt. Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen sind nicht vom Mieter durchzuführen.

Die BGH-Entscheidung von August 2018 ist nicht die erste, die sich den sogenannten Schönheitsreparaturen widmet, und auch nicht das erste Pro-Mieter-Urteil. Bereits im Jahr 2015 entschied der BGH, dass der Vermieter den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung nicht ohne angemessenen Ausgleich mit der Renovierung beim Auszug betrauen darf. Zudem haben Gerichte bereits diverse in Mietverträgen festgehaltene Klauseln, die sich auf Schönheitsreparaturen beziehen, für unwirksam erklärt, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt haben. Das heißt: Ein Mieter muss die Wohnung nicht schöner oder hochwertiger hinterlassen, als er sie übernommen hat.

Die eigentliche Neuerung des aktuellen Urteils ist, dass Mieter nun auch dann nicht die Renovierung beim Auszug übernehmen müssen, wenn sie sich dazu vorher bereit erklärt haben. Solch eine Absprache mit dem Vermieter kann beispielsweise Teil des Mietvertrags sein oder im Übergabeprotokoll stehen. Das BGH-Urteil macht somit nochmals deutlich, dass laut Mietrecht die Schönheitsreparaturen grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind und dass die ehemals wirksame Übertragung eben dieser Renovierungen beim Auszug aus einer unrenoviert übernommenen Wohnung auch trotz Absprache nunmehr wirkungslos ist.

Wie viel kostet eine komplett Renovierung?

Bevor wir uns die Kosten ansehen, sollten wir noch auf den Unterschied zwischen Reparatur und Sanierung eingehen. Bei Hausreparaturen handelt es sich um die Instandsetzung von Dingen, die im Haus nicht richtig funktionieren oder kaputt gegangen sind. Das kann eine kaputte Heizung sein, eine feuchte Wand oder ein schlechter Geruch aus der Rohrleitung. Für diese Fälle rückt eine Fachfrau oder ein Fachmann an und behebt den Schaden.

Bei einer Haussanierung werden Arbeiten durchgeführt, die eine wesentliche Veränderung oder Modernisierung des Hauses oder bestimmter Räume beinhalten. Notwendige Reparaturen am Haus können zwar zu einer kompletten Sanierung führen, müssen es aber nicht.

Wenn du vorhast, ein Haus von Grund auf zu sanieren, wirst du ein größeres Budget benötigen. Dafür musst du verschiedene Faktoren berücksichtigen: den Zustand der Installationen, die Bausubstanz des Hauses, das geplante Konzept, erforderliche Genehmigungen und nicht zuletzt die Wohnfläche (Quadratmeter) des Hauses.

Bad und Küche sind bei der Sanierung meist teurer, weil sie Profis aus verschiedenen Bereichen erfordern, zum Beispiel Bauarbeiter, Klempner, Elektriker, Tischler und Fliesenleger. Wenn das Haus sehr alt oder in einem schlechten Zustand ist, musst du möglicherweise noch umfangreichere Sanierungsarbeiten durchführen. Dazu gehören zum Beispiel der komplette Austausch der Wasserinstallation oder des Heizungssystems. Das lässt die Gesamtkosten in die Höhe schnellen. Jedes noch so kleine Detail summiert sich – gerade deshalb ist eine sorgfältige Planung so wichtig.

Um dir eine Vorstellung von den Kosten zu machen, kannst du einen Blick auf die folgende Tabelle werfen. Dort haben wir die Kosten für die Renovierung eines Hauses mit 150 Quadratmetern sowie die geschätzten Kosten für die Renovierung von Häusern anderer Größen aufgelistet. Es handelt sich dabei um Durchschnittswerte. Wie viel du ausgeben kannst oder willst, liegt natürlich ganz bei dir.

Was fällt alles unter Renovierungskosten?

Als Renovierungskosten werden hier die Maßnahmen innerhalb der Wohnung bezeichnet. Als ganz grober Richtwert können die Renovierungskosten pro m2 mit 600-1200Euro/m² abgeschätzt werden, je nach Umfang und Ausführung der Renovierung.

Wenn du fast alles selber machst und Familie und Freunde mit helfen, dann kannst du einiges sparen. Als Anhaltswert kannst du die Renovierungskosten dann um rund 30% reduzieren. Damit liegen die Kosten dann zwischen 400-800Euro/m² Wohnfläche.

Grundsätzlich liegt der Lohnkostenanteil hier bei rund 50% und nicht bei 30%. Da du aber nicht alles komplett selbst machen kannst, auch noch zusätzlich Werkzeuge benötigst, und nicht die gleichen günstigen Konditionen beim Baustoffhandel hast wie ein Handwerkerbetrieb, wäre es unrealistisch die Renovierungskosten um 50% zu reduzieren.

Die Angaben beziehen sich auf €/m² Dachfläche bzw. Dachgeschoß-wohnfläche. Hier zur Förderanleitung Dachdämmung.

*Achtung: Bei einem Dachausbau ist jedenfalls eine Baugenehmigung erforderlich.

Wer trägt Kosten für Renovierung?

Wann der Vermieter tatsächlich tätig werden muss, hängt in erster Linie davon ab, ob es sich um eine Renovierung im Sinne der Instandhaltung handelt oder um eine Modernisierung der Mietwohnung. Bei Instandhaltung muss der Vermieter in der Regel ran, bei Modernisierungen meist nicht.

Warum dem Mieter meist die Renovierung zusteht, erklärt Oliver Fouquet, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, so: „Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt.“ So steht es auch im Gesetz (§538 BGB).

Mit der Zeit werden solche Spuren jedoch immer sichtbarer. Gesetzlich gibt es aber keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter beispielsweise die Erneuerung von Bodenbelägen einfordern kann. Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn diese so abgenutzt sind, dass er sie nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann (siehe § 535 BGB).

Was zahlt der Vermieter bei Renovierung?

Ein Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf eine Renovierung der Mietwohnung.
Ein Recht auf Modernisierungsmaßnahmen hat ein Mieter dagegen nicht.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu vermieten und die Instandhaltung zu gewährleisten.
Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter tätig wird, ist die Meldung der Mängel durch den Mieter.
Wurde eine Kleinreparaturklausel vereinbart, hat in bestimmten Fällen der Mieter die Kosten zu tragen.

Der Mietvertrag beinhaltet sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter viele Rechte und Pflichten. In § 535 BGB sind der Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrags geregelt. Dazu zählt, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Wohnung innerhalb der Mietzeit zu gewähren. Dabei muss die Wohnung in einem geeigneten Zustand sein und bei Bedarf in diesem Zustand gehalten werden. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte monatliche Miete zu zahlen.

Im Laufe der Zeit werden Gebrauchsspuren in Wohnungen sichtbarer. Gesetzlich ist jedoch nicht festgeschrieben, nach welcher Zeit genau ein Mieter ein Recht auf eine Renovierung hat. Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter überhaupt erst tätig wird, ist, dass der Mieter den Mangel, z. B. eine kaputte Heizung, ordnungsgemäß meldet. Treten Mängel auf, die nicht vom Mieter verschuldet sind, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beseitigen.

In erster Linie sollten Mieter versuchen, gemeinsam mit dem Vermieter eine Lösung zu finden. Suchen Sie das freundliche Gespräch mit Ihrem Vermieter und drohen Sie bei Renovierungsbedarf nicht gleich mit Mietminderungen. Es ist ratsam, zweigleisig zu fahren: Suchen Sie das Gespräch zu Ihrem Vermieter und lassen Sie sich dennoch rechtlich beraten.