Kann die Gebäudehaftpflichtversicherung auf den Mieter umgelegt werden?

Inhaltsverzeichnis:

1. Kann die Gebäudehaftpflichtversicherung auf den Mieter umgelegt werden?
2. Was deckt die Vermieterhaftpflicht ab?
3. Welche Haftpflichtversicherung als Vermieter?
4. Wer braucht eine Gebäudehaftpflichtversicherung?
5. Welche Versicherungen dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?
6. Was kann der Vermieter nicht umlegen?
7. Für welche Schäden haftet Vermieter?
8. Warum will Vermieter Haftpflichtversicherung?
9. Was kostet eine Haftpflichtversicherung für Vermieter?
10. Was deckt die Gebäudehaftpflicht?
11. Ist der Vermieter verpflichtet eine Gebäudeversicherung abschließen?
12. Wer zahlt Haus und grundbesitzerhaftpflicht Mieter oder Vermieter?
13. Wie hoch darf die Gebäudeversicherung für den Mieter monatlich sein?
14. Welche Kosten dürfen vom Vermieter nicht in Rechnung gestellt werden?
15. Wie viel Grundsteuer darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Kann die Gebäudehaftpflichtversicherung auf den Mieter umgelegt werden?

Diese müssen aber unbedingt in der Auflistung der Betriebskosten und zwar in der jährlichen Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden. Wenn die Gebäudeversicherung nicht erwähnt wurde, ist sie nicht umlagefähig und muss vom Mieter nicht bezahlt werden.

Es gibt aber auch eine Ausnahme, nämlich dann wenn im Mietvertrag ein entsprechender Hinweis vermerkt wurde. Dabei handelt es sich um den Hinweis, dass neben der Miete die Betriebskosten vom Mieter gemäß der Anlage 3 § 27 der II. Berechnungsverordnung bezahlt werden müssen. Diese Verordnung berechtigt den Mieter dazu, dass er alle Arten von Betriebskosten auf Mieter umlegen darf. Eine einzelne Auflistung der Betriebskosten ist, wie bereits erwähnt, dann nicht mehr notwendig.

Der Vermieter darf die Kosten für die Versicherung natürlich nicht willkürlich auf den Mieter umlegen. Auch in diesem Bereich gibt es entsprechende Bestimmungen. Diese sind in der Verordnung zur wohnwirtschaftlichen Berechnung II.B.V unter Punkt 13 geregelt. In dieser Verordnung steht somit in welcher Form und wie die Kosten für die Versicherung auf die Betriebskosten umgelegt werden dürfen.

Was deckt die Vermieterhaftpflicht ab?

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Grundsätzlich gilt: Die Vermieterhaftpflicht Versicherung schützt Eigentümer eines Gebäudes oder Grundstückes vor gesetzlichen Haftungsansprüchen. Abgesichert sein sollten Ansprüche Dritter, die aus folgenden Versäumnissen resultieren: versäumte Streu- und Reinigungspflicht. mangelhafte Beleuchtung.

Welche Haftpflichtversicherung als Vermieter?

Der Mietvertrag ist unterzeichnet, die Freude riesig – endlich ziehen wir um! Doch dann, nachdem die Möbel stehen und der ganze Umzugsstress überwunden ist, flattert plötzlich ein Brief in den Briefkasten – vom Vermieter. In bürokratisch anmutendem Tonfall fordert dieser den Nachweis einer Hausrat- und einer Haftpflichtversicherung ein. Aber bitte pronto! Doch darf der das? Und was, wenn ich diese Versicherungen gar nicht abgeschlossen habe und der vermeintlichen Nachweispflicht nicht nachkommen kann oder will?

© Congerdesign / Pixabay

Wer braucht eine Gebäudehaftpflichtversicherung?

Häufig ist die Vertragsausgestaltung so geregelt, dass für viele private Haftpflichtversicherungen die Gebäudehaftpflicht als Zusatzoption miteingeschlossen werden kann. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn eine Immobilie im Zuge der Privathaftpflicht mitversichert werden soll. Hat man bereits eine private Haftpflicht abgeschlossen und die Gebäudehaftpflichtversicherung ist kein Bestandteil dieser, kann entweder ergänzend die Zusatzoption hinzugebucht, die Haftpflicht gewechselt oder über eine eigenständige Gebäudehaftpflicht nachgedacht werden. Das lohnt sich vor allem dann, wenn man Besitzer mehrerer nicht selbstgenutzter Immobilien ist. In der Regel bietet eine Gebäudehaftpflicht folgende Leistungen:

• Passiver Rechtsschutz: Die Gebäudehaftpflicht prüft zunächst die Ersatzansprüche der Gegenpartei. Sind sie unberechtigt, wehrt sie diese ab – nötigenfalls auch vor Gericht. Dabei trägt sie in der Regel die Kosten für Anwälte und Gutachter.
• Schäden am Eigentum Dritter: Fällt beispielsweise ein Dachziegel vom betreffenden Gebäude, wodurch das Auto eines Dritten beschädigt wird, kommt die Gebäudehaftpflichtversicherung für die Kosten der Reparatur auf.
• Personenschäden Dritter: Wird durch den Dachziegel nicht ein Auto, sondern eine Person getroffen, trägt die Gebäudehaftpflichtversicherung Kosten, die durch diesen Vorfall entstehen – entsprechend auch Folgekosten, die beispielsweise durch einen Aufenthalt in einem Rehabilitierungszentrum fällig werden können.

Welche Versicherungen dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Betriebskosten (© Maurice Tricatelle / Fotolia.com)Wenn im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, dass Nebenkosten umgelegt werden können, zählen dazu auch die Prämien für bestimmte Versicherungen. Als Orientierungspunkt dient hier § 2 Nr. 13 BetrKV. Demnach sind Betriebskosten auch „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“ Sollte der Vermieter von Beitragsrückerstattungen oder Schadensfreiheitsrabatten profitieren, müssen diese an den Mieter weitergegeben werden. Die Umlage der Nebenkosten Versicherung erfolgt nach Wohnfläche soweit keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen wurden.

Fachanwalt.de-Tipp: Die in § 2 Nr. 13 BetrKV genannten Versicherungsarten sind nicht abschließend aufgezählt. Es ist also durchaus auch möglich, noch andere Versicherungen in die Nebenkostenabrechnung aufzunehmen.

Manch ein Vermieter möchte gern einen so umfassenden Versicherungsschutz wie möglich in Anspruch nehmen, um gegen alle Eventualitäten gewappnet zu sein. Tatsächlich ist es aber so, dass beim Abschluss der Versicherungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden muss. So wird beispielsweise eine Versicherung gegen Erdbebenschäden nur dann als wirtschaftlich angesehen, wenn sich die Immobilie auch tatsächlich in einem gefährdeten Gebiet befindet. Es gilt also, im Rahmen des Kosten-Nutzen-Verhältnisses abzuwägen. Gibt es Nebenkosten Versicherung, die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigen und gegenüber dem Mieter dennoch abgerechnet werden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen.

Weiterhin sollte der Vermieter nicht einfach die erstbeste Versicherung abschließen. Er ist vielmehr dazu angehalten, sich zunächst mindestens drei verschiedene Angebote einzuholen. Eine Verpflichtung, immer das günstigste Angebot anzunehmen, besteht jedoch nicht.

Was kann der Vermieter nicht umlegen?

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

Wie gehe ich mit den nicht umlegbaren Nebenkosten um?

Zählt Strom zu den Nebenkosten einer Mietwohnung?

Als Vermieter:in dürfen Sie Nebenkosten auf Ihre Mieter:innen umlegen – vorausgesetzt, die Nebenkosten sind umlagefähig und im Mietvertrag wurde eine entsprechende Vereinbarung getroffen. Sie können sich im Mietvertrag auf eine Nebenkostenpauschale oder eine monatliche Vorauszahlung einigen. In § 556 des BGB gibt es klare Vorgaben darüber, welche Nebenkosten sich umlegen lassen und welche nicht. 

Für welche Schäden haftet Vermieter?

Die Frage nach der Haftung des Vermieters stellt sich insbesondere dann, wenn Eigentum des Mieters durch äussere Einflüsse beschädigt wird, wie beispielsweise bei einem lecken Dach nach einem Sturm, einem Wassereinbruch nach einer Überschwemmung oder einem Schimmelbefall bei Gegenständen, die in einem feuchten Keller gelagert werden. Nach Art. 259e OR haftet der Vermieter, wenn der Mieter durch einen Mangel an der Liegenschaft einen Schaden erlitten hat und der Vermieter nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft. Voraussetzung für eine Haftung ist zunächst, dass ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Das Verschulden kann sich auf die Entstehung oder Nichtbeseitigung des dem Vermieter zurechenbaren Mangels beziehen.¹Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.² Das Mietobjekt ist mangelhaft, wenn sich die Mietsache nicht in dem Zustand befindet, den sie nach dem Vertrag haben sollte und den der Vermieter konkret schuldet. Der vertragsgemässe Zustand entspricht dem, was der Vermieter zu gegebener Zeit schuldet und was der Mieter unter den gegebenen Umständen objektiv und nach Treu und Glauben erwarten darf.³ Dieser Zustand erfasst alle für die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch massgeblichen wie auch die besonders zugesicherten, allenfalls darüber hinausgehenden Eigenschaften.Es muss sodann ein Schaden eingetreten sein, zum Beispiel ein Sachschaden in Form von beschädigten Möbeln oder ein Vermögensschaden, etwa Übernachtungskosten infolge der Unbewohnbarkeit der Wohnung. Der Umfang des Schadens ist vom Mieter zu belegen.⁴

Zusammenhang Mangel – SchadenDer Vermieter wird ersatzpflichtig, wenn er für den Mangel verantwortlich ist und ihn auch nicht beseitigt. Zwischen dem vernachlässigten Unterhalt und dem eingetretenen Schaden muss zudem ein Kausalzusammenhang bestehen, das heisst dass ersterer die Ursache für letzteren sein muss. Der Kausalzusammenhang kann aber durch höhere Gewalt (zum Beispiel ein Erdbeben oder ein starkes Unwetter) sowie Selbst- oder Drittverschulden unterbrochen werden, wodurch die Ersatzpflicht des Vermieters entfällt. Zu einer Unterbrechung kann es beispielsweise auch kommen, wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt und bei rechtzeitiger Anzeige der Schaden hätte vermieden werden können.Folgende Beispiele sollen dies verdeutlichen: War eine undichte Stelle infolge vernachlässigten Unterhaltes am Dach oder an der Fassade dafür verantwortlich, dass Wasser eindringen konnte, und hatte zudem der Mieter den Vermieter auf dieses Problem bereits aufmerksam gemacht, ohne dass dieser etwas unternommen hat, kann die Haftung des Eigentümers im Grundsatz bejaht werden. Wenn jedoch die Gebäudehülle beziehungsweise das Dach unterhalten wurde und ein Sturmgewitter das Dach wegfegt (höhere Gewalt), liegt kein Verschulden des Vermieters vor. Gleiches gilt beispielsweise auch, wenn bei einer Überschwemmung Wasser durch die Fenster eindringt und das Mobiliar des Mieters beschädigt wird.Bei der Schimmelbildung auf im Keller gelagerten Gegenständen ist zu beachten, dass feuchtigkeitsempfindliche Materialien wie Holz, Papier, Leder oder Textilien nicht offen im Keller gelagert werden sollten, zumal ein Keller nicht Wohnraum im eigentlichen Sinne darstellt und demnach vom Vermieter keine Vorgaben bezüglich Temperatur und Feuchtigkeit einzuhalten sind. Somit wäre ein grobes Selbstverschulden seitens des Mieters anzunehmen.

Warum will Vermieter Haftpflichtversicherung?

(dmb) Auch für Mieter sind eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung sinnvoll. So schützt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder.

Die private Haftpflichtversicherung deckt mögliche Schäden durch geplatzte Wasserschläuche an Spül- oder Waschmaschinen ab, die an Fußböden oder Decken, am Mauerwerk und am Hausrat der Mieter in den darunter oder daneben liegenden Wohnungen entstehen.

Was kostet eine Haftpflichtversicherung für Vermieter?

Zu ihrem Glück hat Familie Müller eine private Haftpflichtversicherung für die Wohnung abgeschlossen. Die Versicherung schützt sie davor, die gesamten Kosten allein tragen zu müssen. Übernommen werden die in Rechnung gestellten Aufwendungen für den Austausch der zentralen Schließanlage für alle Mieter, abzüglich der üblicherweise geforderten Selbstbeteiligung von 250 Euro. Doch bevor die Kosten an den Vermieter erstattet werden, wird der Schadenfall genau geprüft.

Denn neben der Begleichung berechtigter Schadenersatzforderung gehört es auch zu den Aufgaben einer Haftpflichtversicherung, Mieter – und alle anderen Versicherungsnehmer – vor unrechtmäßigen Forderungen zu schützen. Die Haftpflichtversicherung lehnt die Zahlung wegen Unverhältnismäßigkeit ab. Der Schlüssel, der weit entfernt im Grünen verlorenging, könnte nicht zum Mietshaus führen. Ein Verlust vor dem Haus sei auszuschließen, denn die sofortige Suche von Vater und Sohn hätte nichts ergeben. Den anschließenden Rechtsstreit gegen die Haftpflichtversicherung verliert der Vermieter ebenfalls. Der komplette Austausch war nicht gerechtfertigt, eine Neuanfertigung des Schlüssels hätte gereicht. Die Kosten für den Gerichtsstreit übernimmt ebenfalls die private Haftpflichtversicherung.

Versichere Dich auch gegen den Verlust berufsbezogener Schlüssel. Die Kosten für den Austausch der zentralen Schließanlage Deines Arbeitgebers liegen deutlich über denen, die infolge privaten Schlüsselverlusts entstehen.

Wer anderen einen Schaden zufügt, muss dafür geradestehen, auch finanziell. Das bedeutet aber auch, dass Du bei Schäden, die Du womöglich unabsichtlich oder versehentlich herbeigeführt hast, zum Schadenersatz verpflichtet bist. Solche Forderungen übernimmt die private Haftpflichtversicherung. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden ab. Während Sachschäden zerstörte, beschädigte oder anderweitig nicht mehr zu gebrauchende Gegenstände umfassen, sind bei Personenschäden immer Menschen betroffen. Die auftretenden Kosten umfassen hier nicht nur medizinische Behandlung und therapeutische Rehabilitationsmaßnahmen, sondern auch Verdienstausfälle. Ein Vermögensschaden ist zum Beispiel der entgangene Gewinn eines Selbstständigen oder einer Firma.

Was deckt die Gebäudehaftpflicht?

Häufig ist die Vertragsausgestaltung so geregelt, dass für viele private Haftpflichtversicherungen die Gebäudehaftpflicht als Zusatzoption miteingeschlossen werden kann. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn eine Immobilie im Zuge der Privathaftpflicht mitversichert werden soll. Hat man bereits eine private Haftpflicht abgeschlossen und die Gebäudehaftpflichtversicherung ist kein Bestandteil dieser, kann entweder ergänzend die Zusatzoption hinzugebucht, die Haftpflicht gewechselt oder über eine eigenständige Gebäudehaftpflicht nachgedacht werden. Das lohnt sich vor allem dann, wenn man Besitzer mehrerer nicht selbstgenutzter Immobilien ist. In der Regel bietet eine Gebäudehaftpflicht folgende Leistungen:

• Passiver Rechtsschutz: Die Gebäudehaftpflicht prüft zunächst die Ersatzansprüche der Gegenpartei. Sind sie unberechtigt, wehrt sie diese ab – nötigenfalls auch vor Gericht. Dabei trägt sie in der Regel die Kosten für Anwälte und Gutachter.
• Schäden am Eigentum Dritter: Fällt beispielsweise ein Dachziegel vom betreffenden Gebäude, wodurch das Auto eines Dritten beschädigt wird, kommt die Gebäudehaftpflichtversicherung für die Kosten der Reparatur auf.
• Personenschäden Dritter: Wird durch den Dachziegel nicht ein Auto, sondern eine Person getroffen, trägt die Gebäudehaftpflichtversicherung Kosten, die durch diesen Vorfall entstehen – entsprechend auch Folgekosten, die beispielsweise durch einen Aufenthalt in einem Rehabilitierungszentrum fällig werden können.

Ist der Vermieter verpflichtet eine Gebäudeversicherung abschließen?

Ein Haus oder eine Wohnung stellt, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird, eine bedeutende Investition dar. Um diese Investition zu schützen, ist eine Gebäudeversicherung unverzichtbar.

Auch wenn es in Deutschland keine generelle Pflicht zum Abschluss einer Gebäudeversicherung gibt, wird sie jedoch oftmals verlangt. So bestehen Banken in der Regel darauf, dass eine durch Hypotheken und Kredite finanzierte Immobilie entsprechend abgesichert ist. Eine Gebäudeversicherung schützt Ihre Investition vor den unterschiedlichsten Gefahren.

Zwar können mit einer Gebäudeversicherung Naturereignisse oder Defekte an Leitungen nicht verhindert werden, dennoch schützt sie vor den im Extremfall sogar existenzbedrohenden finanziellen Folgen derartiger Schadensereignisse.

Eine Gebäudeversicherung besteht in der Regel aus verschiedenen Bausteinen, die miteinander kombiniert werden können.

Die Grundabsicherung besteht aus einer

• Feuerversicherung
• Sturmversicherung
• Leitungswasserversicherung

Wer zahlt Haus und grundbesitzerhaftpflicht Mieter oder Vermieter?

für Immobilienbesitzer und Vermieter

Eine Haus-und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung deckt die Schäden, die durch die eigene Immobilie verursacht werden. Dies kann zum Beispiel durch die Verletzung folgender Pflichten entstehen.

Wie hoch darf die Gebäudeversicherung für den Mieter monatlich sein?

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Welche Kosten dürfen vom Vermieter nicht in Rechnung gestellt werden?

Jeder Mieter kennt den Brief, der einmal im Jahr kommt und ein Grund entweder zur Freude oder zum Zähneknirschen ist: die Nebenkostenabrechnung. Mit der monatlichen Vorauszahlung verrechnet ergibt sich entweder eine Erstattung oder aber man muss nachzahlen. Viele Abrechnungen allerdings sind falsch und Vermieter rechnen Positionen ab, die sie nicht auf ihre Mieter umlegen dürfen. Schätzungen gehen davon aus: Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch. Daher solltet Ihr am besten sofort nach Erhalt der Abrechnung prüfen, ob die Abrechnung korrekt erstellt wurde.

Wichtig: Ist in Eurem Mietvertrag eine Nebenkostenumlage vereinbart? Nur dann darf eine Abrechnung die monatlichen Vorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnen. In den meisten Verträgen ist allerdings eine solche Umlage vereinbart.

Wie viel Grundsteuer darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Grundstücksbesitz ist mit vielen Kosten verbunden, dazu zählt auch die jährliche Grundsteuer. Die gute Nachricht für Vermieter: Sie müssen nicht selbst dafür aufkommen. Die unangenehme Nachricht für Mieter: Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen. Allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie die Umlage funktioniert, auf was Vermieter bei der Umlage der Grundsteuer achten müssen und mit welchen Grundsteuerkosten Mieter rechnen müssen.

Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer und wird auf Eigentum sowie auf Erbbaurechte auf Grundstücken erhoben.

Die Grundsteuer wird untergliedert in Grundsteuer A und B:

• Grundsteuer A wird auf landwirtschaftliche Flächen erhoben.
• Grundsteuer B wird auf bebaute und bebaubare Flächen erhoben.