Wie werden Wohnungen abgeschrieben?

Eine Schätzhilfe der Finanzbehörden soll Vermietern beim Abschreiben helfen. Doch die Regeln passen oft nicht – manchmal ist eine eigene Rechnung besser. Die Steuerexperten von Finanztest erklären, wann das der Fall sein kann – und was Vermieter dann tun können.

Frankfurts Westend mit seinen großbürgerlichen Gründerzeit-Altbauten zählt zu den Wohnlagen mit den höchsten Mieten der Mainmetropole. Steuerlich ist es dort für Vermieter nicht immer traumhaft. Wegen der hohen Bodenpreise errechnet eine Schätzhilfe des Bundesfinanzministeriums vom Mai 2017 vor allem für alte, unsanierte Gebäude nur geringe Beträge für die Absetzung für Abnutzung (Afa) der Gebäude. Dem Finanzamt dürfen Vermieter aber nach wie vor eigene Zahlen vorlegen.

Wie wird AfA für eine Wohnung berechnet?

Wie funktioniert die Abschreibung bei Immobilien?

Das Einkommensteuergesetz (EStG) sieht vor, dass Vermieter von Immobilien unter anderem die Werbungskosten sowie die Anschaffungskosten eines vermieteten Gebäudes steuerlich geltend machen können. Während einige Kosten direkt abgesetzt werden können, wird der Kaufpreis für Haus oder Wohnung abgeschrieben. Dies wird auch als Absetzung für Abnutzung - kurz: AfA – bezeichnet, üblich ist aber auch der Begriff Abschreibung. Für Privatpersonen, bei denen die Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehört, gilt dabei, dass sie die Kosten je nach Baujahr auf 40 Jahre (siehe hierzu auch Punkt 2) beziehungsweise 50 Jahre (siehe hierzu auch Punkt 3) verteilen müssen.

Die AfA für Immobilien ist wichtig, wenn es darum geht, vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage die Rendite nach Steuern zu kalkulieren. Sie dient dazu, dass der Wertverlust des Gebäudes über die Zeit steuerlich berücksichtigt wird – analog zu den Abschreibungen, die Selbständige beispielsweise für ihren Computer geltend machen können.

Folgende Besonderheiten sind bei Abschreibungen für Abnutzungen zu beachten:

Für privat vermietete Immobilien, die vor 1924 gebaut wurden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2,5 Prozent auf die Anschaffungskosten. Diese werden somit über 40 Jahre linear abgeschrieben.

Das Steuerrecht sieht vor, dass privat vermietete Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, über 50 Jahre mit zwei Prozent abgeschrieben werden.

Wichtig: Ab 2023 erhöht sich die lineare Abschreibung für Immobilien auf 3 Prozent, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht. Dies sieht das Jahressteuergesetz 2022 vor und gilt für Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt werden.

Was kann ich als Vermieter alles von der Steuer absetzen?

Als Vermieter kommt monatlich eine lange Liste an Ausgaben für vermietete Immobilien auf dich zu. Diese reichen vom Bau oder Kauf der Immobilien über Instandhaltungskosten bis hin zur Grundsteuer. Dazu kommen Fahrtkosten, Versicherungsbeiträge und viele weitere Posten. Je mehr Mietobjekte es sind, desto höher fallen die Kosten aus. Gleichzeitig zählen die Beträge für Kaltmieten und Nebenkosten, die deine Mieter an dich zahlen, als Einnahmen – und die müssen versteuert werden. Die gute Nachricht: Einige der Ausgaben kannst du als Vermieter steuerlich geltend machen.

Eine Immobilie zu kaufen oder bauen zu lassen, ist eine enorme Investition. Gut, dass du als Vermieter die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen kannst. Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kannst du pro Jahr 2,5 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben, und das 40 Jahre lang. Für ein Haus, das nach 1924 gebaut wurde, sind es immerhin noch 2 Prozent pro Jahr für eine Dauer von 50 Jahren. Einnahmen und Ausgaben für eine Immobilie laufen in der Regel über ein eigenständiges Konto, das speziell dafür eingerichtet wird. Dafür fallen Kontoführungsgebühren an, die du dir als Werbungskosten über die Steuererklärung zurückholen kannst.

Wenn du dich als Vermieter nicht selbst auf die Suche nach neuen Mietern machen möchtest, kannst du dafür einen Makler beauftragen. Das ist etwa sinnvoll, wenn die Entfernung zum Mietshaus mehrere hundert Kilometer beträgt, sodass du nicht regelmäßig den Weg auf dich nehmen kannst. Doch auch, wenn du selbst auf der Suche nach einer neuen Immobilie bist, die du vermieten möchtest, kommt meist ein Makler zum Einsatz. Dieser verlangt für seine Arbeit eine Provision. Diese Ausgaben kannst du als Vermieter von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit einer gewinnorientierten Vermietung stehen. Die anfallenden Gebühren zählen zu den Anschaffungsnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten und werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und damit linear abgeschrieben.

Wie hoch ist die Abschreibung bei Vermietung?

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie werden steuerlich durch Abschreibungen gefördert. Abschreibung bedeutet, dass Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihres Gebäudes, Ihrer Wohnung oder der Baumaßnahme nur über viele Jahre verteilt steuerlich absetzen können. Der jährlich abziehbare Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten heißt Abschreibung (oder Absetzung für Abnutzung, kurz: AfA). Die auf den Grund und Boden entfallenden Aufwendungen dürfen nicht abgeschrieben werden. Daher müssen Sie die Anschaffungskosten zum Zwecke der Abschreibung auf den Grund und Boden sowie das Gebäude aufteilen.

Da die Abschreibungen wie die Schuldzinsen, Renovierungskosten und Nebenkosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung zählen, bringen Sie Ihnen Steuervorteile in Höhe Ihres individuellen Grenzsteuersatzes.

Sie kaufen eine 10 Jahre alte Eigentumswohnung für 100.000,00 € (ohne Grund und Boden), die vermietet werden soll. Dafür gibt es die lineare Abschreibung in Höhe von 2 %. Sie können also Jahr für Jahr 2 % von 100.000,00 € = 2.000,00 € als Abschreibung absetzen. Nach 50 Jahren sind dann die gesamten Anschaffungskosten des Gebäudes in der Steuererklärung als Werbungskosten bei Vermietung berücksichtigt. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 25 % beträgt die tatsächliche Steuerersparnis aus der Abschreibung 500,00 € pro Jahr. Über 50 Jahre gerechnet wären das 25.000,00 €.

Was kann man bei einer Mietwohnung absetzen?

Wissenswert ist zunächst, dass mit der Vermietung verbundene Kosten bei der Steuererklärung in der Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben und zwingend mit Rechnungen oder Quittungen nachgewiesen werden müssen. Im Prinzip können alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden, die in einem nachvollziehbaren Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Konkret handelt es sich dabei um folgende Posten:

Was zählt alles zu den Anschaffungskosten einer Wohnung?

Als Käufer erwerben Sie aufgrund eines beim Notar abgeschlossenen Kaufvertrages (oder gleichstehenden Rechtsaktes wie z.B. Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren) von einem Dritten ein Haus oder eine Eigentumswohnung gegen Zahlung eines Kaufpreises. Das sind Ihre Anschaffungskosten, auch wenn dieser Dritte das Haus oder die Wohnung noch bauen muss (etwa beim Kauf vom Bauträger, bei dem Gegenstand des Kaufvertrages das fertiggestellte Gebäude ist).

Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Anschaffungsnebenkosten. Das sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Eigentümerwechsel stehen. Sie werden dem Kaufpreis hinzugerechnet und mit abgeschrieben, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Anschaffungsnebenkosten beim Kauf eines Altbaus oder Neubaus sind insbesondere die Notarkosten (nur für die Beurkundung des Kaufvertrages und evtl. für die Verwaltung des Notaranderkontos), Grunderwerbsteuer, Gebühren des Grundbuchamtes (nur für Eigentümerwechsel einschließlich evtl. Gebühren für Auflassungsvormerkung), Maklergebühren (nur für die Vermittlung des Objekts), Fahrt- und Telefonkosten (nur im Zusammenhang mit dem erworbenen Objekt), Schätz- und Gutachterkosten sowie Gerichtskosten bei Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren.

Nicht unmittelbar mit dem Objekt zusammenhängende Nebenkosten, wie z.B. Notarkosten für die Eintragung der Grundschuld bei Fremdfinanzierung, sind sofort abziehbare Werbungskosten.

Wie funktioniert Abschreibung Beispiel?

Im Rechnungswesen bezeichnet man die Erfassung und Verrechnung von Wertminderungen, die bei Anlage- oder Umlaufvermögensgegenständen auftreten, als Abschreibung. Ihre handelsrechtlichen Grundlagen sind in § 253 Handelsgesetzbuch (HGB) geregelt. Abschreibungen treten konstant und unabhängig von Auftrags- oder Beschäftigungslage auf und gehören damit aus Sicht der Kosten- und Leistungsrechnung zu den Fixkosten eines Betriebs.

Abschreibungen treten immer dann auf, wenn das Vermögen eines Unternehmens gemindert wird. Typische Beispiele sind Abnutzungen, die an Einrichtungsgegenständen, Gebäuden oder Werkzeugen auftreten. Aber auch immaterielle Betriebsmittel wie Patente oder Nutzungsrechte können betroffen sein. Je nachdem, wie und auf welche Art der Wertverlust eintritt, können unterschiedliche Abschreibungsarten möglich sein und verschiedene Berechnungsmethoden angewendet werden

Welche Kosten kann ich bei einer Mietwohnung absetzen?

Ob sich eine Immobilie als GeldÂanlage auszahlt, wissen VermieteÂrinnen und Vermieter erst im Laufe der Zeit. Steuern sparen sie von Anfang an. NiedÂrige Zinsen und steigende ImmobilienÂpreise haben zuletzt viele auf die Idee gebracht, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und anschlieÃend zu vermieten. Ob sich die GeldÂanlage lohnt, lÃ¤sst sich vorher schwer abschÃ¤tzen. PlanÂbar sind hingegen SteuerersparÂnisse. Denn alle Kosten rund um Haus oder Wohnung senken die Steuer.

Alles zur SteuererklÃ¤rung. EinkÃ¼nfte aus Vermietung und Verpachtung sind nicht alles. Im Spezial Steuern von Finanztest finden Sie alle Details und Spartipps zur SteuererklÃ¤rung, die Sie kennen sollten.

Welche Kosten als Mieter absetzbar?

Du kennst bestimmt den Begriff der haushaltsnahen Aufwendungen. Diese Aufwendungen sind steuerlich laut dem Paragrafen 35a des Einkommensteuergesetzes begünstigt. Allgemein können haushaltsnahe Aufwendungen weiter in haushaltsnahe Dienstleistungen, haushaltnahe Beschäftigungsverhältnisse und Handwerkerkosten unterteilt werden. Das klingt erst mal etwas kompliziert, aber du kannst dir merken, dass es sich hierbei um Arbeiten handelt, die von Dienstleister*innen und Handwerker*innen in deiner Wohnung und rund um den Garten oder dem Haus geleistet werden. Irrelevant ist, ob du als Mieter*in oder dein*e Vermieter*in diesen Auftrag erteilt hat.

Deine Nebenkostenabrechnung enthält absetzbare Kosten. Hierbei kannst du sowohl Arbeitskosten, also auch Ausgaben für Verbrauchsmittel, Maschinen und Fahrtkosten absetzen. Du kannst allerdings keine Materialkosten steuerlich geltend machen.

Wann 3% Abschreibung?

12 Mai 2023Letztes Update: 12.05.2023

AfA bedeutet „Absetzung für Abnutzung“ und steht für die Abschreibung von Immobilien. Geregelt ist die AfA im Einkommensteuergesetz (EStG). Immobilienbesitzer können Steuervorteile für sich nutzen, indem sie Anschaffungs- und Herstellungskosten – zum Beispiel eines vermieteten Gebäudes – in der Steuererklärung geltend machen. Es können jedoch nur Wirtschaftsgüter abgesetzt werden, welche sich abnutzen. In Bezug auf Immobilien heißt das, dass nur das Gebäude, jedoch nicht das Grundstück abgesetzt werden kann. Die AfA dient dazu, dass der zukünftige Wertverlust des Gebäudes steuerlich geltend gemacht werden kann.

Bei der AfA für Altbauten, welche privat vermietet werden und vor 1924 erbaut wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 % auf die Anschaffungskosten pro Jahr. Diese lineare AfA ist für 40 Jahre gültig. Für private vermietete Neubauten, welche nach 1924 gebaut wurden, galt bisher ein jährlicher Abschreibungssatz von 2 % über 50 Jahre. Ab Januar 2023 erhöht sich die lineare Abschreibung auf 3 % im Jahr und bezieht sich auf Wohnimmobilien, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt werden. Die Abschreibungsdauer wird jedoch von 50 auf 33 Jahre reduziert.

Wann lohnt sich Abschreibung?

Wenn die Anschaffungskosten einzelner Arbeitsmittel 410 Euro netto Ã¼bersteigen (487,90 Euro inkl. Mehrwertsteuer), kannst du nicht die vollen Kosten auf einmal absetzen. Sie mÃ¼ssen Ã¼ber die Ã¼bliche Nutzungsdauer (festgelegt in den AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums) abgeschrieben werden.

Ab 2018 erhÃ¶hte sich die Anschaffungsgrenze auf 800 Euro netto, bzw. 952 Euro brutto.

Wie hoch ist die Abschreibung bei vermieteten Immobilien?

Unter dem Begriff der Abschreibungen werden im Rahmen des betrieblichen Rechnungswesens Wertminderungen von Vermögensgegenständen verstanden. Sie können in der Einnahmen-Überschussrechnung als Aufwand angesetzt werden und schmälern das steuerlich relevante Vermögen.

Auch für Vermieter, die in eine Immobilie investiert haben, spielen Abschreibungen eine wichtige Rolle. Schließlich können sie in Form der sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerliche Entlastungen hervorrufen und sich positiv auf die Immobilienrendite auswirken. Die Möglichkeit, Abschreibungen für Immobilien nutzen zu können, beruht dabei auf folgender Annahme:

Der Staat geht davon aus, dass sich eine Immobilie durch Gebrauch abnutzt und daher an Wert verliert. Dabei wird von einer graduellen Abnutzung ausgegangen, sodass sich der Wert einer Immobilie jedes Jahr etwas mehr reduziert – und sie am Ende ihrer Nutzungsdauer vollkommen wertlos ist.

Kann man Miete und Nebenkosten steuerlich absetzen?

Das Wohnen wird gerade in beliebten Studentenstädten immer teurer. Rund 3.600 Euro müssen Studierende im Durchschnitt pro Jahr an Mietkosten stemmen. Auch die Ausgaben für Nebenkosten wie Strom, Heizung oder Wasser (die “zweite Miete”) klettern vielerorts nach oben. Einige Wohnkosten können Studenten aber zum Glück von der Steuer absetzen oder als Verluste vom Finanzamt feststellen lassen. Auf diese Weise gibt’s nicht selten pro Jahr mehrere Hundert bis mehrere Tausend Euro vom Staat zurück.

Es spielt keine Rolle, in welcher Form Studenten zur Miete am Studienort wohnen: Ob Single-Wohnung, Wohnung mit Freundin oder Freund, Zimmer in WG oder Studentenwohnheim - per Steuererklärung können bestimmte Aufwendungen zum Unterhalt einer Unterkunft geltend gemacht werden. Insbesondere im Fall einer doppelten Haushaltsführung lassen sich viele Ausgaben vom Staat zurückholen. Darunter etwa Fahrtkosten zwischen Erst- und Zweitwohnsitz, Möbel und andere Einrichtungsgegenstände für den zweiten Haushalt.

Wie hoch ist die AfA bei Vermietung?

Allgemein gelten für Immobilien im Privatvermögen in Österreich folgende steuerliche Rahmenbedingungen: Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen wird die Basis für die Ertragsteuer in Form einer „Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung“ (ähnlich der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) ermittelt.